Wenn ein Immobilienmakler einen Kunden wider besseren Wissens zum überstürzten Immobilienkauf verleitet, dann muss er für spätere finanzielle Verluste des Auftraggebers haften. Dies urteilte das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil aus dem Juni 2011 (Az. I-18 –w 11/11)
Dem Urteil zufolge kann ein Makler aufgrund einer Beratungspflichtverletzung haften, wenn er den Auftraggeber zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleitet. Das kann der Fall sein, wenn der Makler dem Auftraggeber in dem Entschluss zum Kauf einer neuen Immobilie bestärkt, die der Auftraggeber nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren kann und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstellt. Ist seine Beratung fehlerhaft, hat er dann als Makler für die nachteiligen Folgen des weiteren Kaufvertrages einzustehen, wenn sie auf den unterbliebenen Verkauf der ersten Immobilie zurückzuführen sind. Dass der Käufer einer Immobilie im Verhältnis zum Verkäufer das Risiko einer der Finanzierung des Kaufpreises zu tragen hat, entlastet den fehlerhaft beratenden Makler dabei nicht.
In dem entschiedenen Fall beauftragte die Besitzerin eines größeren Hausgrundstücks einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Grundstücks. Der Vermittler ermittelte einen Verkaufswert von 650.000 Euro, schlug der Eigentümerin aber zugleich vor, für 450.000 Euro eine andere, von ihm gemakelte Immobilie zu erwerben. Der Deal gefiel der Kundin und sie unterzeichnete umgehend den Kaufvertrag, obwohl das von ihr zu veräußernde Grundstück bislang noch keinen Käufer gefunden hatte. Da die Klägerin auch in der Folge keinen Käufer für ihr Grundstück fand, entstanden ihr wegen des Kaufs der anderen Immobilie große finanzielle Verluste. Für den entstandenen Schaden machte die Eigentümerin den Makler verantwortlich. Obwohl der Immobilienmakler wusste, dass das für den Kauf notwendige Geld nur durch den vorherigen Verkauf des fraglichen Grundstücks erzielt werden konnte, drängte er seine Kundin zum Kauf des anderen Objektes. Die vom Makler in Aussicht gestellte Zeitspanne für den Verkauf sei viel zu kurz gewesen.
Das OLG folgte in der Klägerin in seinem Urteil. Der Makler habe den Verkauf des Grundstücks zu dem von ihm geschätzten Preis als sicher hingestellt. Damit hatte er die Klientin getäuscht und in die Irre geführt. Durch die Argumentation des Immobilienmaklers sah sich die Kundin bestärkt, die zweite Immobilie sofort zu erwerben, obwohl der Ankauf durch keine weiteren Vermögenswerte gedeckt war. Da dem Makler diese Tatsache bekannt war, habe er wissentlich seine Auftraggeberin in die Pleite getrieben und gleichzeitig seine Pflicht verletzt, die Interessen des Kunden im Rahmen des Zumutbaren zu wahren.
Das Urteil mit umfassender Urteilsbegründung ist auf den Webseiten des Justizministeriums von NRW verfügbar.
Immobilienmakler sind verpflichtet, Kaufangebote von Dritten an ihre Kunden weiterzuleiten. Das gilt auch für höhere Kaufangebote, die von weiteren Interessenten im Verlauf von Verkaufsverhandlungen abgegeben werden. Dies stellte auch der Ombudsmann Immobilien im IVD in seiner aktuellen Entscheidung noch einmal klar. „Interessenten können nicht erwarten, dass Immobilienmakler ihren Kunden bessere Angebote verschweigen“, erklärt Dr. Peter Breiholdt, Rechtsanwalt aus Hamburg, der seit zwei Jahren das Amt des Ombudsmannes innehat. „Der Makler würde sich in einem solchen Falle Schadensersatzansprüchen des Eigentümers aussetzen.“
Im vorliegenden Fall wurde ein Ehepaar aus Schleswig-Holstein bei der Ombudsstelle vorstellig, das sich für ein zu einem bestimmten Kaufpreis angebotenes Grundstück interessiert hatte. „Da das Angebot des Ehepaares unter den abgegebenen das niedrigste war, sprach der IVD-Makler die Empfehlung aus, dieses nachzubessern“, berichtet Dr. Breiholdt. Nach einem Gespräch mit ihrer Bank teilten die Eheleute dem Immobilienmakler mit, dass sie das Grundstück zu dem abgegebenen Angebot gerne erwerben würden. Dieser wiederum hatte in der Zwischenzeit den Verkäufer über alle abgegebenen Angebote unterrichtet, worauf sich der Verkäufer für einen anderen Interessenten entschieden hatte.
Das Ehepaar warf nun dem Immobilienmakler vor, dieser habe zu einem unzulässigen Bieterverfahren aufgerufen. Diesen Vorwurf konnte der Ombudsmann Immobilien jedoch nicht bestätigen. „Es handelte sich hier nicht um einen Aufruf zum Bieterverfahren. Der Immobilienmakler ist lediglich seiner Verpflichtung nachgekommen, seinen Kunden über höhere Kaufangebote zu informieren, so dass dieser sich auf Basis aller abgegebenen Angebote für einen Interessenten entscheiden kann“, erläutert Dr. Breiholdt seine Entscheidung. Es sei zwar verständlich, dass das Ehepaar enttäuscht gewesen sei, den Zuschlag nicht erhalten zu haben. Dennoch könne in diesem Fall nicht dem Makler die Schuld gegeben werden. Dieser habe schließlich nur seine ihm nach der Rechtsprechung obliegenden Verpflichtungen gegenüber seinem Kunden wahrgenommen.
Quelle: Pressemitteilung des IVD vom 24.03.2011
Immobilienmakler sind nicht befugt, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Dies stellte der Bundesgerichtshof jetzt in einem Versäumnisurteil(I ZR 122/09) fest. Einen Bieter dürfen Immobilienmakler dagegen weiterhin in einer Zwangsversteigerung vertreten.
Rechtsanwälte, die im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit für Gläubiger gerichtliche Zwangsversteigerungstermine wahrnehmen hatten gegen eine Immobilienmaklerin geklagt, die ihren Kunden diese Dienstleistung ebenfalls anbot. Die Rechtsanwälte vertreten die Ansicht, seit dem Inkrafttreten des Rechtsdienstleistungsgesetzes am 1. Juli 2008 sei die Vertretung in Zwangsversteigerungsverfahren nur noch Rechtsanwälten und denjenigen Personen gestattet, welche die in § 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 4 ZPO genannten Kriterien erfüllten. Immobilienmakler gehörten jedoch nicht dazu. Da die Immobilienmaklerin auch nach dem 1. Juli 2008 ihr Angebot aufrechterhielt, sahen die Kläger einen wettbewerbsrechtlich relevanten Verstoß. Dem gab das Landgericht auch statt. Der Bundesgerichtshof bestätigte dieses Urteil jetzt im Revisionsverfahren(I ZR 122/09).
In einem Urteil vom September stellte der Bundesgerichtshof fest, dass es zum Schließen eines Maklervertrages ausreicht, wenn der Auftraggeber einen Suchauftrag erteilt (Urteil vom 24.09.2009, Aktenzeichen: III ZR 96/09). Der Makler braucht dabei keine zusätzliche Annahmeerklärung abgeben. Es genügt, wenn er die Tätigkeit aufnimmt.
Eine Mieterin suchte ein neues Büro und wandte sich deshalb an einen Makler und benannte ihm entsprechende Suchkriterien. Daraufhin stellte der Immobilienmakler geeignete Objekte zusammen. Auch eine Besichtigung fand statt. Nach Abschluss des Mietvertrages zahlte die Mieterin jedoch die Provision nicht. Der Makler klagte deshalb für die erfolgreiche Vermittlung eines Gewerbemietobjektes seine Provision ein, und hatte damit Erfolg.
Der BGH vertritt die Auffassung, dass die Mieterin mit dem Suchauftrag bereits ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages unterbreitet hat, welches der Makler durch Aufnahme seiner Tätigkeit angenommen hat. Dadurch sei ein entgeltlicher Maklervertrag zustande gekommen. Einen Nachweis über die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit der Tätigkeit müßte die Mieterin erbringen, da diese den Suchauftrag erteilt hatte. Anders wäre die Frage der Beweislast dann zu beantworten, wenn die Mieterin den Suchauftrag nicht erteilt hätte, sondern der Makler seinerseits im Rahmen eines angestrebten sog. Doppelmaklervertrages seine Dienste der Mieterin angeboten hätte.
Der genaue Wortlaut des Urteils kann der Urteilsdatenbank des BGH nachgelesen werden.
Wie das Landgericht Hamburg jetzt in einem Urteil (Az. 329 O 206/09) entschied, braucht ein Immobilienmakler Objektangaben des Verkäufers vor der Weitergabe an den Käufer nicht zu prüfen. Er muss keine eigenen Ermittlungen anstellen und darf auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.
In dem entschiedenen Fall hatte ein Käufer ein Mietobjekt erworben welches laut Expose “6 Wohneinheiten, Wohnfläche: gesamt ca. 293 m²…” haben sollte. Nach dem Kauf stellte der Erwerber fest, dass einige der Wohnungen nicht die in der Aufstellung angegebenen Größen hatten, und verweigerte daraufhin die Zahlung der vereinbarten Maklercourtage. Für die Angabe in dem Expose hatte der Immobilienmakler die Flächenangaben aus den bestehenden Mietverträge in einer Mietaufstellung zusammengefasst.
Wie das Landgericht Hamburg jedoch feststellte, bestand keine Pflicht des Immobilienmaklers, die Flächenangaben zu überprüfen. Nach dem Angaben der Prozessparteien ist davon auszugehen, dass der Makler die in das Exposé eingeflossenen Daten von dem Verkäufer erhalten hat. Dass diese ersichtlich unrichtig, unplausibel oder sonst bedenklich gewesen wären (vgl. BGH, III ZR 146/05), ist nicht ersichtlich. Eine Überprüfung der vom Verkäufer mitgeteilten Wohn- und Nutzflächen eines Objekts ist vom Makler nicht zu fordern. Er schuldet keine Ermittlungen und darf auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. BGH, a. a. O.).
Das Urteil kann in der Urteilsdatenbank des Landgerichts Hamburg nachgelesen werden.
Urteil vom 18.08.09 X R 25/06
Der X. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Urteil vom 18. August 2009 X R 25/06 entschieden, dass ein gewerblicher Grundstückshandel nicht allein deshalb anzunehmen ist, weil der Steuerpflichtige seine Tätigkeit selbst so beurteilt. Entscheidend ist vielmehr, ob sich aus objektiven Kriterien ergibt, dass er sich wie ein Händler verhält.
Der Kläger, ein Rechtsanwalt, hatte 2003 zwei vermietete Eigentumswohnungen erworben und im Kaufvertrag auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung der Mietverträge –auch wegen Eigenbedarfs– verzichtet. Den Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten finanzierte er fremd. Kurz nach dem Erwerb der Wohnungen teilte er dem Finanzamt (FA) mit, er habe einen gewerblichen Grundstückshandel gegründet und werde seinen Gewinn durch Einnahmen-Ãœberschussrechnung ermitteln. Dies hätte nach damaliger Rechtslage dazu geführt, dass die gesamten Anschaffungskosten der Wohnungen sofort als Betriebsausgaben hätten abgezogen werden können. Auch bei seiner Gemeindebehörde meldete der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel an und unterrichtete Dritte von seinem Plan, mit Grundstücken zu handeln. Ca. 1,5 Jahre nach Anschaffung der Wohnungen erteilte der Kläger erstmals einem Makler einen Verkaufsauftrag. Frühere Verkaufsbemühungen schienen ihm nach eigener Einlassung aus unternehmerischer Sicht mangels Gewinnaussicht nicht sinnvoll. Nach dem Verkauf einer Wohnung im Jahr 2005 erwarb der Kläger zwei weitere Eigentumswohnungen. Das FA erkannte die Verluste des Klägers aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von ca. 200.000 €, die im Wesentlichen auf der Behandlung der Grundstückskaufpreise als Betriebsausgabe beruhten, nicht an. Das Finanzgericht (FG) gab dem Kläger Recht.
Der X. Senat hat auf die Revision des FA das Urteil des FG aufgehoben und die Klage abgewiesen. Gewerblicher Grundstückshandel liege nicht vor, weil der Kläger nicht innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte veräußert habe. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht gehabt habe. Maßgebend für die steuerrechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit sei nicht die subjektive Beurteilung einer Tätigkeit durch den Steuerpflichtigen sowie deren Bezeichnung z.B. gegenüber Behörden oder in Steuererklärungen. Entscheidend seien vielmehr objektive Kriterien. Es könne nicht im Belieben des Steuerpflichtigen stehen, eine Betätigung dem gewerblichen Bereich oder der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen. Im Streitfall habe sich der Kläger nicht wie ein Händler verhalten, der wiederholt Wirtschaftsgüter anschaffe und wieder veräußere und so Sachwerte marktmäßig umschlage.
Weitere Informationen finden sich im Urteil des BUNDESFINANZHOF vom 18.8.2009, X R 25/06
Quelle: Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs
Das Landgericht Frankfurt hat eine Klage des Landesverbandes Nord des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gegen die iMakler GmbH aus Bad Soden/Taunus in allen Punkten abgewiesen. Der IVD wollte der iMakler GmbH durch das gericht untersagen lassen, die von dem Unternehmen angebotenen Dienstleistungen bei der Vermittlung von Wohnimmobilien als Maklertätigkeit zu bezeichnen.
Damit wollte der IVD in erster Linie sein traditionelles Geschäftsmodell gerichtlich schützen lassen. Das Gericht folgt diesem Ansinnen nicht und sieht die Bezeichnung als „Makler“ als nicht schützenswert an. Eine mögliche Irreführung des Verbrauchers konnte das Landgericht nicht erkennen. Die schriftliche Urteilsbegründung liegt jedoch noch nicht vor.
Harald Blumenauer, Geschäftsführer der iMakler GmbH sieht in dem Urteil (erwartungsgemäß) eine Stärkung des Wettbewerbs auf dem Markt der Immobilienvermittlung. Damit seien die Wahlmöglichkeiten des Verbrauchers verbessert worden.
Die iMakler GmbH bietet Hilfestellungen und Dienstleistungen rund um den Immobilienerwerb für Privatpersonen an. Aufgrund der reduzierten Dienstleistungen und der stärkeren Einbeziehung des Verkäufers kann die iMakler GmbH Pauschalangebote berateits ab knapp unter 1.000 Euro an.
In einem Urteil hat das Amtsgericht Frankfurt Immobilienmaklerverträge mit einer Erfolgsprovision von zwölf Prozent als sittenwidrig und damit gegenstandslos erklärt. In dem Urteil (Az. 31 C 838/08-83) gaben die Richter der Klage eines Kunden eines Immobiliemaklers statt. In dem Maklervertrag war zwar eine grundsätzliche Provision von sieben Prozent vereinbart worden. Zugleich wurde ein Mindestbetrag von 10 000 Euro festgelegt. Nachdem das Grundstück des Klägers nur für 80 000 Euro verkauft werden sollte, hätte dieser Mindestbetrag einer Provision von 12,5 Prozent entsprochen.
Dem Gericht zufolge war die grundsätzlich vereinbarte Provision von sieben Prozent als “noch nicht zu beanstanden” zu sehen, wobei in der Regel zwischen drei und fünf Prozent vereinbart würden. Allerdings müsse ein Mindesthonorar für den Immobilienmakler auch reduziert werden können, falls sich der Verkaufserlös verringere, heißt es im Urteil. In diesem Fall stand laut Urteil diese Provisionshöhe in einem “auffallenden Missverhältnis zur erbrachten Maklerleistung”.