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Ein bewegtes Jahr in Bezug auf die Entwicklung der Baugeldzinsen liegt hinter uns. Während sich von Jahresbeginn bis Mitte April der durchschnittliche Zins für Baufinanzierungen um ca. 0,50 Prozentpunkte verteuerte, fiel er bis Jahresende um fast einen Prozentpunkt. Die Tiefststände bei Baufinanzierungszinsen vom Herbst 2010 sind annähernd wieder erreicht. Hintergrund war die sich verfestigende Schuldenkrise im europäischen Raum: Investoren flüchteten aus Anleihen schwächerer Schuldner in Anleihen von Ländern exzellenter Bonität, zu denen unter anderem auch Deutschland zählt. Infolgedessen sanken die Renditen dieser Staatsanleihen auf neue Tiefststände. Banken in Deutschland, die sich am Pfandbriefmarkt refinanzieren, profitierten von diesem allgemein vergünstigten Zinsniveau und gaben die Finanzierungsvorteile in Form günstigerer Baufinanzierungskonditionen weiter. Andere Anbieter, wie z.B. Versicherungsunternehmen, die Kundengelder in Form von Baufinanzierungen anlegen, sahen sich gezwungen, ebenfalls günstigere Konditionen anzubieten.

Um abschätzen zu können, wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten entwickeln werden, bietet es sich an, auf die wichtigsten makroökonomischen Gegebenheiten einzugehen: Die Politik hat es leider immer noch versäumt, den Ankündigungen eines Rettungsschirms konkrete Taten folgen zu lassen. Diverse europäische Regierungen haben zwar umfangreiche und teils einschneidende Sparprogramme beschlossen, dies wird jedoch in 2012 zunächst zu einem Rückgang der Wirtschaftsleistung in diesen Ländern führen. Wachstumsimpulse – auch von Seiten der Weltwirtschaft – gibt es derzeit noch nicht. Durch den nachlassenden Inflationsdruck (sinkende Wirtschaftsleistung sowie sinkende Preise für Rohstoffe) ist es wahrscheinlich, dass die Europäische Zentralbank im ersten Halbjahr 2012 erneut den Leitzins senken wird.

Wie kritisch die Schuldensituation europäischer Staaten selbst von europäischen Banken eingestuft wird, zeigt, dass sich europäische Banken Ende Dezember fast Euro 500 Mrd. durch einen Drei-Jahres-Kredit bei der EZB geliehen haben, dieses Kapital aber nicht untereinander verliehen, was Ziel der EZB-Aktion war. Stattdessen parken die Banken das Geld in fast gleicher Höhe wieder über Nacht bei der EZB. Ursache dafür ist die Befürchtung, verliehenes Geld nicht zurück zu bekommen, weil viele Banken in Staatsanleihen investiert sind, die aufgrund von Staatspleiten oder Abstufungen durch Ratingagenturen einen Wertverlust erleiden würden, und diese Banken dann das Geld nicht mehr zurückzahlen könnten.

Auf Seiten der Staaten sehen sich europäische Schwergewichte wie Italien oder Spanien derzeit hohen Zinssätzen bei Refinanzierungen von Staatsschulden gegenüber, wohingegen Deutschland – aufgrund der guten Bonität – gerade eine sechsmonatige Anleihe platzieren konnte, bei der Investoren keine Zinsen fordern. Diese Ungleichgewichte werden auf Dauer keinen Bestand haben. Sollte es die europäische Politik in den nächsten Monaten nicht schaffen, wieder das Vertrauen der Kapitalmärkte zu gewinnen, sodass sich systementscheidende Länder wie Italien oder Spanien langfristig wieder deutlich günstiger
refinanzieren können, wird die EZB keine andere Möglichkeit haben, als Anleihen im unbegrenzten Maße am Markt aufzukaufen bzw. als Sicherheiten von Banken zu akzeptieren, um das Zinsniveau in diesen Ländern zu drücken. Andernfalls wäre ein Auseinanderbrechen der Europäischen Währungsunion aufgrund von Staatspleiten die Folge. Sollte sich die EZB zu diesem Schritt entscheiden, hätte dies auch zur Folge, dass Investoren massiv Kapital aus deutschen Staatsanleihen abziehen und das allgemeine Zinsniveau – somit auch für Baufinanzierungszinsen – wieder deutlich ansteigt.

Auf Jahressicht erwarten wir für die Zinsentwicklung 2012 steigende Zinsen. Ob dies schnell oder eher langfristig geschieht, wird von den Handlungen der europäischen Politik und der EZB in den nächsten Wochen/Monaten abhängen. Insgesamt kann festgehalten werden, dass der deutsche Baufinanzierungsmarkt derzeit eine Sonderkonjunktur erlebt. Kunden, die jetzt oder auch in der Zukunft (Umschuldungen) finanzieren müssen, sollten sich das aktuell günstige Niveau mit langfristigen Zinsbindungen sichern. Bei der optimalen Ausgestaltung Ihrer Baufinanzierung unterstützen unsere Berater gerne. Sprechen Sie uns einfach an.

Tendenz:
Kurzfristig: Seitwärts schwankend
Langfristig: steigend

Quelle: Kommentar zur Zinsentwicklung 2012 der Dr. Klein & Co. AG auf Zinsentwicklung.de

Euro-Krise wird auch das Jahr 2012 bestimmen
Im abgelaufenen Jahr 2011 haben Baugeldkunden in Deutschland massiv von der Schuldenkrise in Euroland profitiert und Vorteile aus der Tatsache ziehen können, dass deutsche Bundesanleihen von internationalen Investoren als letzter Hort der Sicherheit innerhalb des Euroraumes gesehen werden. Nicht nur die Flucht aus den Staatsanleihen der bekannten Krisenländer Griechenland, Portugal und Spanien, sondern auch Verkäufe von italienischen und französischen Staatstiteln haben die Zinsen in diesen Ländern auf Niveaus steigen lassen, die wir seit 1994 nicht mehr gesehen hatten. Also zu einer Zeit, als die einzelnen Länder in Europa noch eigene Währungen hatten und die Währungsunion nur eine Absichtserklärung war. Die wirtschaftliche Stärke Deutschlands und die vermeintliche Haushaltsdisziplin lassen daher deutsche Bundesanleihen als letztes gutes Risiko erscheinen und die hohe Nachfrage hat die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen unter 2% und die Verzinsung von einjährigen Staatstiteln auf nahe 0% fallen lassen. Bei einer gleichzeitig vorherrschenden Inflationsrate von rund 2,5% wird jedoch klar, dass diese Zinsniveaus derzeit weniger von rationalen Überlegungen der Investoren als vielmehr von Angst und Panik über die Zukunft des Euroraumes getrieben werden. Die Investoren akzeptieren bewusst eine deutlich negative Realverzinsung, um eventuelle Kapitalverluste aus Engagements in schwächeren Ländern zu vermeiden. Diese Verluste können bei Euroländern, die in Insolvenzgefahr geraten und deren Zinsen nach oben explodieren, plötzlich 75% des Einsatzes ausmachen, wie das Beispiel Griechenland zeigt. Dazu kommen noch die Befürchtungen, dass bei einem Auseinanderbrechen der Währungsunion die dann entstehenden neuen Währungen der Krisenländer signifikant an Wert verlieren würden. So lange die Marktteilnehmer daher die Lösungsversuche der europäischen Politiker als unzureichend bewerten, bleibt es bei einer Zinslandschaft, die den eigentlichen ökonomischen Fundamentaldaten in den Mitgliedsländern überhaupt nicht entspricht, ja sogar diametral entgegensteht. Das derzeit konjunkturell starke Deutschland hat viel zu tiefe Kapitalmarktzinsen und die mit Rezession kämpfenden Südländer und Frankreich sehen sich aus ihrer Sicht viel zu hohen Kapitalmarktzinsen gegenüber, die Investitionen und die Finanzierung bestehender Schulden praktisch unmöglich machen. Damit wird auch schnell verständlich, dass es der Politik in 2012 dringend gelingen muss, den Glauben an die Fähigkeit aller Mitgliedsländer wiederherzustellen, dass diese ihre Schulden bedienen können. Je länger die Zweifel darüber bestehen bleiben, desto länger wird diese Zinsdivergenz bestehen bleiben und es ist völlig ausgeschlossen, dass unter diesen Umständen die Krisenländer in der Lage sein werden, den Spagat zwischen Budgetkonsolidierung und Wirtschaftswachstum zu schaffen. Ein Land nach dem anderen wird dann zum Transferempfänger und zum unwiderruflichen Sanierungsfall. Und es ist auch klar, dass sich Deutschland vielleicht ein Griechenland, aber nicht fünf davon leisten kann.

Baugeldkonditionen könnten steigen
Da die Politik Zeit braucht, um die schwierigen Anpassungen in den europäischen Verträgen hin zu einer integrierten Wirtschafts- und Finanzpolitik zu schaffen, kommt in 2012 der Europäischen Zentralbank (EZB) eine Schlüsselrolle zu. Die Notenbank muss das System am Laufen halten, um den Kollaps zu vermeiden. Die ihr zur Verfügung stehenden Mittel sind Geld zu drucken und die Zwischenfinanzierung der Staaten sicherzustellen. Dazu wird sie die Leitzinsen tief halten und mehr und mehr Staatsanleihen schwacher Länder aufkaufen. Wir gehen also davon aus, dass die EZB die Schleusen öffnen wird. Dann sollte es zu fallenden Zinsen in den Krisenländern führen, während die Zinsen für längere Bundesanleihen vorerst deutlich steigen könnten, da viele Investoren ihre spekulativen Positionen „Short Krisenländer – long Bundesanleihen“ schließen und die Belastungen für Deutschland über Transferleistungen in den folgenden Jahren drastisch zunehmen würden. Die Zinsprognose 2012 könnte deshalb auch zu einem deutlichen Anstieg der Baugeldkonditionen in Deutschland im Laufe des ersten Halbjahres 2012 führen.

Langfristige Zinssicherheit ist oberstes Gebot
Im späteren Jahresverlauf gehen wir aber davon aus, dass die EZB alles daran setzen wird, die langfristigen Kapitalmarktzinsen in Euroland grundsätzlich sehr tief zu halten, um einen Effekt der kontrollierten Inflationierung zu erreichen. Eine Vorgehensweise, wie sie auch schon von der amerikanischen und britischen Zentralbank praktiziert wird. Das sollte im Verlauf der Zinsentwicklung 2012 auch deutschen Hypothekenkunden wieder zu Gute kommen. Das Gebot der Stunde heißt aber: die aktuellen historisch tiefen Zinsen sichern und möglichst langfristig festschreiben. Damit wird die Immobilieninvestition mit Kalkulationssicherheit versehen und zukünftige Verwerfungen an den Kapitalmärkten können ohne Stress für die Finanzierung des eigenen Heimes beobachtet werden.

Quelle: Kommentar zur Zinsentwicklung 2012 der Interhyp AG vom 06.01.2012

Die derzeit ablaufende Tragödie um Griechenland ist der krampfhafte Versuch der europäischen Politik, die eklatanten Konstruktionsfehler der Gemeinschaftswährung zu kaschieren und auf ein Wunder zu hoffen, das selbstheilende Wirkung entfaltet. Das Kernproblem liegt darin, dass Politiker ihre politischen Ziele und Vorstellungen meist losgelöst von den volkswirtschaftlichen oder betriebswirtschaftlichen Realitäten verfolgen. Die Aufnahme Griechenlands in den Euro ist dafür ein gutes oder sollten wir besser sagen, ein schlechtes Beispiel.

Finanzmärkte nehmen Schuldenschnitt Griechenlands vorweg
Nicht nur Brüssel hat aus politischen Kalkül das manipulierte Zahlenwerk der Griechen zum Aufnahmezeitpunkt für bare Münze genommen. Viel schlimmer noch: Man hat fast 10 Jahre lang das Ausmaß der griechischen Misswirtschaft nicht verstanden und daher auch in keinster Weise versucht, dies zu korrigieren. Die Missstände im griechischen Staatsapparat und im öffentlichen Sektor sind derart haarsträubend, dass man sie nicht übersehen hätte können, hätte man sich nur ansatzweise dafür interessiert. Doch selbst zwei Jahre nach dem griechischen Offenbarungseid hat man immer noch das Gefühl, dass es der Politik in Berlin und Paris nicht um eine Lösung des griechischen Wirtschaftsproblems geht, sondern eigentlich nur um die Aufrechterhaltung der Zinszahlungen, um Schaden von den eigenen Banken abzuwenden und gegebene Garantieerklärungen nicht schlagend werden zu lassen. Nur so ist es zu erklären, dass man ernsthaft meint, mit einem neuen Sparpaket – das die griechische Wirtschaft endgültig in die tiefe Rezession stürzen wird – und völlig illusorischen Erwartungen an Privatisierungserlöse das Problem in den Griff zu kriegen. Griechenland wird unter der Gesamtlast der Schulden und des Schuldendienstes schließlich zusammenbrechen und in den nächsten 24 Monaten wird es genau den großen Schuldenschnitt geben, den man jetzt mit allen möglichen Tricks verhindern will. Dass die Finanzmärkte selbst nach der Zustimmung des griechischen Parlaments zum Sparpaket das so sehen, kann man an den unverändert hohen Zinsen auf griechische Staatsanleihen sehen. Mit 30% für zwei Jahre Laufzeit und über 15% für zwölf Jahre antizipiert der Markt weiterhin einen Schuldenschnitt von mindestens 50%. Wahrscheinlich ist es aber notwendig, den Griechen sogar bis zu 80% der aktuellen Staatschulden zu erlassen, um ihnen einen Neustart mit Erfolgschance zu ermöglichen. Und selbst dann ist nicht sicher, ob sie diese Chance innerhalb des Euros überhaupt nutzen können. So schlecht ist die griechische Volkswirtschaft in Punkto Geschäftsmodell und Wirtschaftsstruktur heute aufgestellt. Zum Schuldenerlass wären wahrscheinlich noch kräftige Investitionsförderungen erforderlich, um den Umbau in den nächsten zehn Jahren zu stützen.

Gefahr durch Risiko 2-Länder
Das Beispiel Griechenland beschreibt aber auch eine Kategorie von Staaten, die derzeit am weltweiten Anleihemarkt zu unterscheiden sind. Kategorie 3 sind nämlich jene Staaten, die schwaches Wirtschaftswachstum und gleichzeitig außer Kontrolle geratene Staatsverschuldung haben. Die Finanzmärkte haben das Vertrauen in die Rückzahlungsfähigkeit dieser Kategorie 3 Länder verloren und verlangen daher exorbitante Zinsen. Dazu gehören neben Griechenland auch Portugal, Irland, Spanien und eine Reihe osteuropäischer Staaten, aber auch Länder wie Dubai. Allen ist gemeinsam, dass sie keine funktionierenden Geschäftsmodelle haben und daher am Tropf der EU, des IWF oder reicher Nachbarn hängen. Kategorie 1 sind jene Länder, die starkes Wachstum haben, relativ geringe Staatsverschuldung und Zinsen, die im Einklang mit Konjunkturverlauf und Inflationsraten stehen. Dazu gehören z. B. die BRIC-Länder, Australien, Kanada und derzeit auch noch Deutschland sowie einige europäische Kernländer. Problematischer sieht es bei Kategorie 2 aus: das sind jene Länder, die sehr hohe, bzw. stark steigende Staatsverschuldung haben, relativ geringes Wachstum, aber aus unterschiedlichsten Gründen derzeit noch das Vertrauen der Finanzmärkte genießen. Im hochverschuldeten Japan ist es die bisher noch standhafte Fähigkeit, das enorme Defizit über japanische private Spargelder zu finanzieren. In den USA ist es der noch bestehende Status als Reservewährung Nummer 1, der die Gläubiger vorerst ruhig bleiben lässt. In England sind es die langen Laufzeiten der ausstehenden Staatsanleihen die den Druck noch erträglich machen. In Italien ist es ähnlich wie in Japan das hohe inländische Sparaufkommen und in Frankreich der Status als zweitgrößter Markt der EU, der vorerst Herrn Sarkozy noch im bequemen Windschatten von Frau Merkel fahren lässt, obwohl die Fundamentaldaten in Frankreich bei Weitem schlechter sind als in Deutschland. Das Riskante an der Situation ist, dass einige große Kategorie 2-Länder in den nächsten Jahren Gefahr laufen, das Vertrauen der Finanzmärkte zu verlieren und plötzlich mit höheren Zinsen, sprich Risikoaufschlägen, bedacht werden. Diese höheren Zinsen würden aber bei diesen Ländern schnell zum Kollaps führen.

Und selbst die Kategorie 1-Länder müssen wachsam sein. Macht Deutschland über Garantieerklärungen und eine schleichende Etablierung einer Transferunion die Probleme der Kategorie 3-Länder plötzlich zu ihren eigenen, so wird der Finanzmarkt darauf mit höheren Zinsen reagieren. Und die Kategorie 1-Länder müssen wachsam sein, dass die Kategorie 2-Länder nicht den Druck erhöhen, über Inflationierung ihr Verschuldungsproblem zu lösen. Die USA haben diesen Weg bereits eingeschlagen und auch England driftet in diese Richtung. Auch aus dieser Ecke ist zukünftig mit Aufwärtsdruck bei den Zinsen zu rechnen.

Auf Nummer sicher gehen und Baugeldzinsen langfristig fixieren
Baufinanzierungskunden empfehlen wir daher weiterhin, die noch immer günstigen Zinsen über langfristige Zeiträume abzuschließen und auch bei Anschlussfinanzierungen auf Kalkulationssicherheit zu setzen.

Quelle: Kommentar zum Zinsniveau 2012 der Interhyp AG vom 01.07.2011

Auch in der vergangenen Woche hat sich der Aufwärtstrend bei den Zinsen fortgesetzt. Weiterhin gute Wirtschaftskennzahlen und Prognosen für Deutschland als neue Konjunkturlokomotive Europas und für China, die Lokomotive der Weltwirtschaft, lassen die Erwartungen auf ein starkes Wirtschaftswachstum in 2011 und 2012 steigen. Eine starke Weltkonjunktur treibt aber auch zunehmend die Preise für Rohstoffe und Energie und führt damit zu steigenden Inflationserwartungen bei den Produzenten und Konsumenten. Gleichzeitig bleibt die Geldpolitik der US-Notenbank extrem locker, da man dort vor allem die schwächelnde US-Wirtschaft im Blick hat und die potentiellen Nebeneffekte wie eine Überhitzung in den Wachstumsmärkten billigend in Kauf nimmt. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) steigt noch nicht auf die monetäre Bremse, sondern versucht vorerst, nur mit warnender Rhetorik die Märkte zu beeinflussen. Die großen Performanceunterschiede zwischen den wachstumsstarken Ländern des ehemaligen D-Mark-Blocks Deutschland, Holland und Österreich einerseits und den wachstumsarmen Ländern mit hohen Defiziten und Strukturproblemen andererseits, zu denen auch Frankreich und Italien gehören, machen es für die EZB sehr schwer, die richtige Zinspolitik zu finden. Vorerst führt diese Konstellation zu einem sehr positiven Bild für Deutschland. Die Zinsen steigen hier zwar ebenso, sind aber im Vergleich zum Wirtschaftswachstum immer noch sehr niedrig. Für den deutschen Immobilienmarkt bedeutet dies starken Rückenwind nach fast 15 Jahren der Stagnation. Höhere Beschäftigung, höhere Einkommen und das steigende Interesse an Sachwerten führen zu steigendem Kaufinteresse. Da diesem Interesse ein immer noch sehr zurückhaltender Immobilien-Neubau gegenübersteht, steigen die Preise für Bestandsimmobilien inzwischen auf breiter Front. Und auch die Mieten werden von den Vermietern nach oben genommen. Damit wird klar, dass die Aussichten für die nächsten Jahre für Immobilienbesitzer und -käufer sehr gut sind. Da darf man sich von den zuletzt schon gestiegenen Zinsen nicht verunsichern lassen – diese spiegeln nur die verbesserten Wachstumsaussichten wider. Im historischen Kontext liegen die Baugeldzinsen immer noch im untersten Bereich.

Wir empfehlen Kreditnehmern daher weiterhin, die aktuellen Zinsen möglichst lange zu sichern und nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Auch diese Woche haben eine Reihe von Banken die steigenden Kapitalmarktzinsen in Form erhöhter Baugeldkonditionen weitergegeben. Dieser Trend sollte vorerst anhalten. Grundsätzlich ist bei diesem historisch gesehen immer noch sehr niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Restlaufzeit des Darlehens verkürzt wird. Gefragt sind auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen noch eine weitere Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.

Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: aufwärts

Quelle: Kommentar zur Zinsentwicklung 2011 der Interhyp AG

2011 wird für die Zinsmärkte ein Jahr voller Herausforderungen werden. Für Kreditkunden bedeutet das erhöhte Aufmerksamkeit. Aus unserer Sicht haben die Kapitalmarktzinsen in den USA und damit auch in Euroland im September den 30-jährigen Abwärtstrend gebrochen und eine lang andauernde Phase steigender Zinsen eingeleitet. Ein solcher Trendwechsel historischer Dimension braucht natürlich Zeit, sich auszubilden und somit sehen wir 2011 als ein Übergangsjahr, in dem es zu heftigen Schwankungen kommen wird. Gerade in den ersten Wochen des Jahres halten wir nach den Zinsanstiegen seit September eine technische Gegenbewegung nach unten für möglich und empfehlen Baugeldkunden, diese konsequent zur Sicherung ihrer Konditionen zu nutzen.

Mehrere Gründe sind für den Trendwechsel am Zinsmarkt verantwortlich: Die entwickelten Volkswirtschaften befinden sich in einer historischen Schuldenkrise. Das gilt für die USA im Besonderen, aber auch für weite Teile Europas und für Japan. Da das Wachstum in diesen Ländern nicht mehr ausreicht, um eine sichere Bedienung dieser zunehmenden Schulden sicherzustellen, sind die Notenbanken inzwischen eingesprungen und leisten Überbrückungshilfe durch Nullzinspolitik und Aufkäufe von Staatsanleihen. Trotz dieser Maßnahmen haben die langlaufenden Anleihen aber begonnen, deutlich höhere Risikoprämien aufzubauen, da den Investoren klar ist, dass die Notenbanken nicht auf Dauer die Staatsdefizite finanzieren können. Dieser Trend wird sich fortsetzen, da das Gelddrucken der Notenbanken auch noch den Nebeneffekt hat, dass die Investoren steigende Inflationsraten befürchten und damit Sachwerte vorziehen. Höhere Zinsen werden aber die Finanzierung der Schulden noch schwieriger gestalten. Eine Fortsetzung und Ausdehnung der Schuldenkrise in Euroland ist daher wahrscheinlich. Und die USA laufen immer mehr Gefahr, ihren AAA-Status zu verlieren. Es scheint jedenfalls so, als hätten die Notenbanken die Kontrolle über die langfristigen Kapitalmarktzinsen verloren.

Quelle: Kommentar zur Zinsentwicklung 2011 der Interhyp AG vom 07.01.2011

Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht ganz anders aus: Immobilienkäufer wählen den Eigenkapitaleinsatz für ihre Finanzierung ihren Bedürfnissen entsprechend sehr individuell, ein breites und flexibles Bankenangebot macht dies auch möglich. Die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp zeigt: 38 Prozent der Käufer planen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beizusteuern. Ein Viertel der Befragten (27 Prozent) möchte sogar mehr als 40 Prozent des Immobilienkaufpreises in die Finanzierung investieren während hingegen gut ein Zehntel der Deutschen (11,7 Prozent) die Kaufnebenkosten mit Erspartem begleichen wird.

“Bei der Frage nach der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg, die Antwort darauf ist so individuell wie jedes Bauvorhaben selbst”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Neben den verfügbaren Eigenmitteln spielen bei den Überlegungen das Zinsniveau und alternative Anlagemöglichkeiten eine große Rolle.”

Darum lohnt sich hoher Eigenkapitaleinsatz
Für einen möglichst hohen Eigenkapitaleinsatz spricht folgende Logik: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto weniger Darlehen braucht der Haus- oder Wohnungskäufer. Und je weniger Fremdkapital von der Bank benötigt wird, desto günstiger der zu zahlende Zins. Hinzukommt, dass es von den Banken in Zeiten wie diesen nur eine geringe Guthabenverzinsung für das Ersparte gibt. “Angesichts der niedrigen Tagesgeldzinsen ist es unrentabel vorhandene Ersparnisse liegen zu lassen”, meint Haselsteiner.

Darum geht es auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz
Die geringen Guthaben- und Baugeldzinsen sind aber gleichzeitig auch ein Grund dafür eine Immobilie zu kaufen, auch wenn nur wenig Eigenmittel vorhanden sind. “Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, wird dies meist Jahrzehnte dauern – und niemand weiß, ob dann noch die Immobilienpreise und Baugeldkonditionen auf ähnlich attraktivem Niveau liegen wie heute”, gibt Haselsteiner zu bedenken. Daher rät er Immobilieninteressenten auf lange Ansparphasen über Bausparprodukte mit Niedrigverzinsung zu verzichten und direkt als Käufer aufzutreten – solides und ausreichend hohes Einkommen vorausgesetzt. Zudem empfiehlt er: “Um anfallende Nebenkosten wie Makler, Steuer und Notar aus der eigenen Tasche tragen zu können, sollten zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.”

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp AG vom 02.12.2010

Weiterhin enttäuschende Konjunkturindikatoren in den USA haben den Pessimisten neue Nahrung gegeben und die Zinsen für US-Staatsanleihen weiter nach unten getrieben. Gleichzeitig sind die Aktienkurse noch mehr unter Druck gekommen, da viele Investoren die Gewinnaussichten der Unternehmen vor diesem Hintergrund kritischer einschätzen. Für das zweite Quartal wird in den USA jetzt mit einem Wirtschaftswachstum von nur noch 1,4% annualisiert gerechnet. Dies ist viel zu wenig, um dem schwachen Arbeitsmarkt positive Impulse geben zu können. Die hohe Arbeitslosigkeit scheint noch viele Quartale das dominante Thema in Amerika zu bleiben und drückt zusammen mit den sehr schwachen Immobilienpreisen weiterhin auf die Konsumnachfrage, die für rund 70% der US-Wirtschaftsleistung verantwortlich ist. Die Euro-Zinsen gehen derzeit im Gleichschritt mit nach unten. Besonders die deutschen Bundesanleihen sind als Hort der Sicherheit bei Investoren gefragt. Die zehnjährigen Bunds haben diese Woche mit 2,29% einen neuen historischen Tiefstand erreicht, da offensichtlich auch im Eurogebiet derzeit die Deflationsangst stärker ist als die Furcht vor mittelfristigen Inflationsschüben. Es scheint ganz so, als ob sich die von den Notenbanken in den vergangenen zwei Jahren im Zuge der Krisenbekämpfung geschaffene Liquidität damit verstärkt in den Anleihemärkten ansammelt. Nach den Aktienmärkten zur Jahrtausendwende und den angloamerikanischen Immobilienmärkten von 2005 bis 2007 entsteht damit die nächste große Blase, die durch die lockere Geldpolitik der Notenbanken gefördert wird. Wann diese platzt, ist genauso wie bei den früheren Ereignissen schwer vorhersehbar. Dass dies dennoch passieren wird, steht fest. Derzeit scheint jedoch die Nachfrage nach Anleihen weiter ungebrochen und dies treibt vorerst das Geschehen. Für die nächsten Tage erwarten wir weitere Senkungen der Baugeldzinsen durch die Banken, die inzwischen von den günstigeren Refinanzierungskonditionen am Rentenmarkt profitieren und diese schrittweise an die Kunden weitergeben.

Für Baugeldkunden bleibt die Spekulation auf sinkende Zinsen jedoch riskant. Jederzeit können technische Korrekturen zu kräftigen Zinsanstiegen führen. Das mittelfristige Bild bleibt angesichts der oben beschriebenen Blase gefährlich. Baufinanzierungen laufen in der Regel 25-30 Jahre und daher ist es sicherlich empfehlenswert, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme bei den aktuell historisch tiefen Niveaus festzuschreiben und abzusichern. Grundsätzlich raten wir, bei diesen niedrigen Zinsen eine Tilgung von zwei bis drei Prozent zu wählen, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind momentan zum Beispiel sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit bereits jetzt ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung 2011 eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.

Tendenz
kurzfristig: abwärts
mittelfristig: aufwärts

Quelle: Kommentar zur Zinsentwicklung 2011 der Interhyp AG

Seit dem letzten Konjunkturbericht der amerikanischen Notenbank (FED), dem so genannten Beige Book, ist in allen zwölf FED-Distrikten entweder eine Stabilisierung oder eine leichte Verbesserung in vielen Sektoren eingetreten. Vor allem der private Immobiliensektor und das produzierende Gewerbe sendeten positive Signale. Dieser Aufwärtstrend wird aber immer noch als klein oder vereinzelt beschrieben. Der Markt für Geschäftsimmobilien sei immer noch der schwächste Sektor, er wird allgemein als einer der größten verbleibenden Sorgen der Finanzbranche gesehen. Auch der Arbeitsmarkt bereitet der FED weiterhin Probleme. Zwar seien einzelne Verbesserungen zu erkennen, aber die Bedingungen werden weiterhin als schwach oder gemischt beschrieben. Allgemein haben sich die wirtschaftlichen Rahmendaten in den USA zuletzt verbessert. Das Tempo, mit der sich die Wirtschaft in den USA von der mit Abstand schwersten Rezession seit Jahrzehnten zu erholen beginnt, bleibt allerdings niedrig.
Nach Einschätzung des Notenbankers Richard Fisher macht es deshalb derzeit keinen Sinn die Leitzinsen zu erhöhen, da die Inflation kein Risiko darstelle. Er ist dagegen sehr besorgt über die hohe Arbeitslosigkeit. Analysten gehen davon aus, dass die FED im kommenden Jahr langsam beginnen wird, die massive Unterstützung für die Wirtschaft Schritt für Schritt zurückzufahren. Sollte sich die Belebung der Konjunktur als robust erweisen, so wird mit einer ersten Leitzinserhöhung im zweiten Halbjahr 2010 gerechnet.
Für die Eurozone hält Bundesbankpräsident Axel Weber einen erneuten Rückfall der Wirtschaft in die Rezession für sehr unwahrscheinlich. Eine Reihe von Faktoren würden auf einen ziemlich freundlichen Konjunkturausblick hindeuten. Zudem würde ein großer Teil, der von Regierungen und Notenbanken durchgeführten Maßnahmen, ihre Wirkung erst im Jahr 2010 voll entfalten. Die Deflationsgefahren seien angesichts der wieder steigenden Rohstoffpreise und der sich erholenden Konjunktur quasi verschwunden. Auf der anderen Seite gebe es auf kurze Sicht so gut wie keine Inflationsgefahren. Vor zu großem Optimismus warnt Weber jedoch.
Bei den Baugeldzinsen waren in der letzten Zeit Schwankungen mit allgemein steigender Tendenz zu beobachten. Kurzfristig ist ein weiter Anstieg nicht auszuschließen. Daher raten wir allen Baugeldinteressenten, sich jetzt um eine
günstige Finanzierung zu bemühen, denn die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sind immer noch auf einem historisch günstigen Niveau.
Allen Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung der Erstfinanzierung in den nächsten fünf Jahren ausläuft, raten wir jetzt ein Forward-Darlehen abzuschließen. Auch bei den Forward-Aufschlägen ist eine Tendenz nach oben zu erkennen. Hierzu ein Beispiel: Wird ein Darlehen von 150.000 Euro 36 Monate im Voraus abgeschlossen und beträgt der Forward-Aufschlag je Monat nur einen Basispunkt anstatt drei Basispunkten, so beträgt die Ersparnis in zehn Jahren gut 10.000 Euro.

Tendenz
Kurzfristig: leicht steigend
Langfristig: steigend

Quelle: Kommentar zur Zinsentwicklung der Dr.Klein & Co.AG

Zum Abschluss der jährlichen Federal-Reserve-Konferenz in Jackson Hole in den USA hat der Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB) Jean-Claude Trichet seine Notenbank-Kollegen vor mangelnder Wachsamkeit in der einsetzenden Konjunkturerholung gewarnt. Sie müssten alles tun, um eine Wiederholung der verheerenden Finanzkrise zu verhindern, so Trichet. Neben Prognosen für die rezessionsgebeutelte Weltwirtschaft für 2010 stand die Frage nach dem Ausstieg aus der Krisenpolitik des billigen Geldes im Mittelpunkt des Treffens von Vertretern der 35 führenden Notenbanken sowie Wirtschaftsexperten.

Der Chef der amerikanischen Notenbank (FED), Ben Bernanke, sieht in den kommenden Monaten bis 2010 eine schrittweise Erholung der Weltwirtschaft und einen Weg aus der Krise. Die amerikanische Volkswirtschaft, aber auch die weltweite Wirtschaft, sei nach einer tiefen Rezession im Begriff sich zu erholen, so Bernanke. Er ist allerdings der Meinung, dass der Weg bis zu neuem Wachstum lang, steinig und risikoreich sein wird. Zudem hält er umfassende Reformen des internationalen Finanzwesens für notwendig, um die Gefahr einer Wiederholung zu eliminieren.

Die Notenbanken kämpfen mit milliardenschweren Liquiditätsspritzen, massiven Leitzinssenkungen und zahlreichen unorthodoxen Maßnahmen, zum Beispiel dem Ankauf von Staatsanleihen, gegen die schwerste Finanz- und Wirtschaftskrise seit 80 Jahren. Die FED hat etwa den Leitzins in den USA auf fast Null gesenkt und massiv Geld in die Märkte gepumpt. Kritiker befürchten, dass so die Inflation angeheizt werden könnte.
Die Baugeldzinsen sind zurzeit so günstig wie in den Aufbaujahren nach dem zweiten Weltkrieg. Ähnlich niedrige Zinsen gab es zum letzten Mal vor gut drei Jahren sowie 2003. Gerade kurze Zinsfestschreibungen scheinen momentan ein Schnäppchen zu sein. Doch hier ist Vorsicht geboten: Ist das Zinsniveau nach Ablauf des Kurzfristkredits nach zwei oder drei Jahren abgelaufen, kann es schnell teuer werden. Bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro bedeutet ein Zinsanstieg von zwei Prozent eine monatliche Mehrbelastung von 250 Euro, das kann für den Darlehensnehmer schnell ruinös werden.
Daher sollten Sie bei der Wahl der Zinsbindungsdauer eine möglichst lange Periode wählen. So haben Sie eine langfristige Planungssicherheit und das gesetzliche Kündigungsrecht ermöglich es Ihnen die Zinsen nach zehn Jahren erneut festzusetzen, sollte das Zinsniveau bis dahin gesunken sein.

Tendenz
Kurzfristig: schwankend
Langfristig: steigend

Vor dem Hintergrund weiterer Signale einer Stabilisierung der Weltwirtschaft und steigender Ölpreise bleiben die Kapitalmarktzinsen unter Druck. Während die Notenbanken die Leitzinsen nahe der Nulllinie fest verankert haben, werden die langfristigen Zinsen von Angebot und Nachfrage nach Anleihen bestimmt. Hier dominieren derzeit die Verkäufer das Bild, die Staatsanleihen abstoßen und in riskantere Anlageformen umschichten. Sie rechnen mit einem schnellen Ende der Wirtschaftskrise und fürchten schon bald wieder steigende Inflationsraten. Damit bleibt der Aufwärtsdruck bei den langen Laufzeiten vorerst bestehen und wir erwarten auch für die nächsten Wochen keine Änderung dieser Tendenz.

Baugeldkunden sollten daher weiter auf Sicherheit setzen und die Konditionen jetzt langfristig fixieren. Besonders für junge Familien und Kunden mit Neubauvorhaben sind lange Laufzeiten mit guten Sondertilgungsoptionen zu empfehlen. So genannte Volltilger-Darlehen, die einen durchgehenden Zinssatz bis zur endgültigen Rückzahlung bieten, sind besonders interessant. Hier bekommt der Kreditnehmer durch die höhere festgelegte Tilgung nicht nur absolute Planungssicherheit, sondern aufgrund der steilen Zinskurve auch weitere Konditionsvorteile. Finanzierungskunden, die direkt von der Situation tiefer Leitzinsen profitieren möchten und sich zudem hohe Flexibilität wünschen, können mit dem Kombi-Darlehen die Sicherheit einer Festzins-Tranche mit den niedrigen Zinsen einer EURIBOR-Tranche kombinieren. Damit sinken die monatlichen Belastungen deutlich und weitere Leitzinssenkungen führen durch die quartalsweise Anpassung der variablen Tranche unmittelbar zu besseren Konditionen. Die variable Tranche kann aber auch zukünftig in ein Festzinsdarlehen gewandelt werden, so dass später Zinssicherheit erreicht wird. Zum Zinsanpassungstermin kann die variable Tranche zudem teilweise oder ganz getilgt werden. Gerade in diesen Zeiten erscheint der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und noch dazu die langfristig attraktivste Altersvorsorge. Interhyp rät daher in dieser Phase mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie im Gegensatz zu vielen Anlageformen hohe Kalkulationssicherheit bietet.

Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: seitwärts

Quelle: Zinskommentar der Interhyp AG