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- Immobilienumsatz geht um 15,8 Prozent zurück
- Umsatzrückgänge in allen Bundesländern, vor allem bei Gewerbeimmobilien

Im Jahr 2009 wurden in Deutschland private und gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von über 135,13 Milliarden Euro umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr wurden damit wertmäßig rund 15,81 Prozent (= 25,38 Milliarden Euro) weniger Immobilien umgesetzt als im Jahr zuvor. Der aktuelle Immobilienumsatz in Höhe von 135 Milliarden Euro befindet sich auf dem Niveau der Jahre 2002 bis 2005. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung der IVD-Marktforschung auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens.

„Der wesentliche Rückgang des Transaktionsvolumens stammt aus dem Bereich der gewerblichen Investments“, berichtet Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands. „Der Umsatzrückgang der Immobilienverkäufe wird sich erst im Laufe des Jahres vermehrt auf die Preise auswirken. Nachgebende Preise sehen wir in Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes, in kleineren Städten und in schlechten Lagen von Großstädten, während zentrale Lagen in großen Städten und vermietete Wohnimmobilien preisstabil sein werden“, prognostiziert Schick. Ein Indikator seien die lediglich schwachen Preisrückgänge, die der IVD bei den Immobilienpreisen verzeichnet hat. „Beim Immobilienumsatz werden wir uns wohl vorerst mit den unterdurchschnittlichen Werten der umsatzschwachen Jahre 2002 bis 2005 abfinden müssen. In den Metropol- und Wachstumsregionen gehen wir von einer Normalisierung der Umsätze auf langjährigem Niveau aus“, so Schick weiter.

„Der sonst so robuste deutsche Immobilienmarkt, der sich vor allem im Wohnimmobilienmarkt der Metropolregionen preislich unbeeindruckt von der Finanzmarktkrise und der aktuellen Wirtschaftskrise zeigt, musste jedoch beim Blick auf den Gesamtumsatz zurückstecken“, sagt der Vizepräsident. Verglichen mit anderen Branchen sei der Immobilienmarkt jedoch stabil.

Der Immobilienumsatz im Jahr 2009 liegt nach drei Jahren wieder unter dem langfristigen Durchschnitt in Höhe von knapp 154 Milliarden Euro und damit nur knapp unter dem Niveau der Jahre 2000 bis 2005. In den Jahren 2006 bis 2008 trieben vor allem internationale Finanzinvestoren die Immobilienumsätze in die Höhe.

Vom aktuellen Umsatzvolumen in Höhe von 135,13 Milliarden Euro entfielen 122,48 Milliarden Euro (minus 15,20 Prozent) auf die westdeutschen Bundesländer einschließlich Berlin und 12,65 Milliarden Euro (minus 21,34 Prozent) auf die ostdeutschen Bundesländer. Damit liegen die prozentualen Rückgänge ähnlich hoch wie im Vorjahr.

Regionale Einzeldaten

In allen Bundesländern sind relativ hohe Umsatzrückgänge zu verzeichnen. Einstellige Umsatzrückgänge sind lediglich in Bayern (- 9,92 Prozent), Schleswig-Holstein
(- 7,74 Prozent) und Brandenburg (- 1,36 Prozent) zu verzeichnen. Die höchsten prozentualen Umsatzrückgänge sind in Berlin (- 39,17 Prozent), Sachsen (- 31,11 Prozent) und Thüringen (- 33,55 Prozent) zu beobachten.

Das umsatzstärkste Bundesland ist Nordrhein-Westfalen mit 28,89 Milliarden Euro, gefolgt von Bayern (26,13 Milliarden Euro) und Baden-Württemberg (19,68 Milliarden Euro). Hessen liegt mit 11,82 Milliarden Euro wie in den Vorjahren auf Platz vier. Niedersachsen und Berlin folgen mit 9,93 beziehungsweise 6,77 Milliarden Euro. Hamburg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein liegen zwischen rund 5,5 und 5,9 Milliarden Euro.

Zur Ermittlungsmethode

Das so genannte Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche privaten und gewerblichen Immobilientransaktionen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, die der Erbschafts- und Schwenkungssteuer unterliegen, sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen.

Quelle: Pressemitteilung des Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
vom 15.03.2010

Bereits vor einigen Wochen berichteten wir, dass zum 01.April 2010 in Sachsen-Anhalt als erstem Flächenland die Grunderwerbsteuer auf 4,5% des Kaufpreises steigen wird. Wie die TAZ berichtet, plant nun auch die Hansestadt Bremen eine Grunderwerbsteueranhebung.

Im Rahmen einer Klausurtagung des Senats über weitergehende Sparanstrengungen für das Jahr 2011 wurde auch über die Erhöhung der Grunderwerbsteuer gesprochen. Mehreinnahmen von rund 11 Millionen Euro erwartet der Senat durch eine entsprechende Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 3,5 auf 4,5 Prozent.

Bereits vor einigen Wochen berichteten wir, dass Sachsen-Anhalt nach Berlin und Hamburg als erstes Flächenland die Grunderwerbsteuer auf 4,5% anheben wird. Da auf den offziellen Webseiten des Landes keine weiteren Informationen zu finden waren, gingen wir davon aus, dass der 01.01.2010 der Erhöhungstermin war.

Ein Artikel in der Volksstimme ergab nun, dass der Landtag hat am 21. Januar 2010 die Grunderwerbsteuererhöhung in Sachsen-Anhalt beschlossen hat. Nach diese Beschluß gilt der neue Grunderwerbsteuersatz für alle nach dem 1. März 2010 verwirklichten Erwerbsvorgänge. Ein Erwerbsvorgang gilt dann als verwirklicht, wenn die Vertragspartner im Verhältnis zueinander gebunden sind.

Da auch jetzt noch keine weiteren Informationen zu dem beschluß auf den Seiten des Landtages bzw. des Landes Sachsen-Anhalt zu finden sind, können wir diese Information leider nicht verifizieren.

Beim obersten deutschen Steuergericht, dem Bundesfinanzhof (BFH), ist eine Klage zur Höhe der Grunderwerbsteuer anhängig (Az.: II R 4/09). Nach Ansicht des Klägers ist sie mit 3.5 Prozent des Kaufpreises nicht mehr angemessen. Wie die Wüstenrot Bausparkasse AG, ein Tochterunternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, mitteilt, verlangt er, die Steuer nur noch mit zwei Prozent anzusetzen. Zur Begründung verweist der Kläger darauf, dass er für den Kauf eines Eigenheims 2007 keine Eigenheimzulage mehr erhält, die für Käufe ab Anfang 2006 weggefallen ist.
Sowohl das Finanzamt, als auch das Finanzgericht Nürnberg (Urteil vom 13.11.2008, Az.: 4 K 8262007) hatten zuvor gegen ihn entschieden. Der Kläger verfolgt das Ziel, dass der BFH das Bundesverfassungsgericht einschaltet, weil die Besteuerung eines selbstgenutzten Einfamilienhauses nach dem Wegfall der Eigenheimzulage und anderer staatlicher Vergünstigungen bei gleichzeitig von zwei auf jetzt 3,5 Prozent erhöhter Grunderwerbsteuer in eine Schieflage geraten sei. Diese Situation sei nicht mehr verfassungsgemäß, weil sie dem grundgesetzlichen Schutz des Eigentums widerspreche.
Wüstenrot empfiehlt betroffenen Eigenheimkäufern, gegen einen noch nicht rechtskräftigen Grunderwerbsteuerbescheid Einspruch einzulegen und auf das anhängige Verfahren zu verweisen. Dabei sollte um eine Entscheidung gebeten werden, sobald der BFH oder das Bundesverfassungsgericht geurteilt haben. Der Einspruch befreit allerdings nicht von der Pflicht, die festgesetzte Grunderwerbsteuer erst einmal zu zahlen. Sie würde bei einem positiven Ausgang des Revisionsverfahrens erstattet werden.

Quelle der Wüstenrot & Württembergische AG vom 27.01.2010

Vom 1. Januar an sind in Brandenburg nur noch die Finanzämter Eberswalde, Calau und Kyritz für die Bearbeitung der Grunderwerbsteuer verantwortlich. Bisher wurde die Grunderwerbsteuer in alle 15 märkischen Finanzämter bearbeitet.

Mit der zentrale Bearbeitung von Grunderwerbsteuer will das Land die Effizienz der Verwaltung stärken. «Mit der Zentralisierung bündeln wir die Sachkompetenz und verbessern die Bearbeitungsabläufe», sagte Finanzminister Helmuth Markov. Für die betroffenenen Bürger sollen sich keine Nachteile ergeben. Da niemand für die Grunderwerbsteuer ein Finanzamt persönlich aufsuchen muss, sind auch keine weiteren Wege durch die Bürger zurückzulegen.

Zum Jahreswechsel hat Sachsen-Anhalt die Grunderwerbsteuer auf 4,5% erhöht. Im bundesweiten Vergleich setze Sachsen-Anhalt damit künftig als erstes Flächenland neben den Stadtstaaten Berlin und Hamburg den höchsten Grunderwerbsteuersatz fest. Das Land verspricht sich durch die Erhöhung des Steuersatzes für den Erwerb von Immobilien Mehreinnahmen in Höhe von jährlich etwa 20 Millionen Euro.

Seit 2006 ist die Festsetzung der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Förderalismusreform an die Bundesländer übergeben worden. Im Anschluß daran hatten zunächst Berlin und im letzten Jahr auch Hamburg die Grunderwerbsteuer auf den Satz von 4,5% erhöht. Sachsen-Anhalt zieht mit der Grunderwerbsteuererhöhung jetzt als erstes Flächenland nach.

Zum Jahresbeginn hat Hamburg nach Berlin als zweites Bundesland die Grunderwerbsteuer auf 4,5%. Weitere Bundesländer planen jedoch keine Steuererhöhungen beim Grunderwerb. Wie die Immobilien Zeitung (Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) in ihrer am Donnerstag erscheinenden Ausgabe berichtet, haben 13 der 16 befragten Länderfinanzministerien erklärt, den aktuell geltenden Grunderwerbsteuersatz in Höhe von 3,5 Prozent nicht verändern zu wollen.

Die Finanzkrise hat am deutschen Immobilienmarkt bereits deutliche Spuren hinterlassen und das Aufkommen der Grunderwerbsteuer sinken lassen. “Wir sind froh über jeden Investor und Grundstückskäufer und werden diese nicht durch einen höheren Steuersatz behindern”, erklärt stellvertretend Stephan Bliemel vom Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern. Während die Länder 2007 fast 7 Mrd. Euro Grunderwerbsteuer einnahmen, waren es 2008 nach aktuellen Steuerschätzungen nur noch 5,8 Mrd. Euro. Und für das neue neue Jahr werden weitere Rückgänge erwartet.

Info:

Seit der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer selbst über den Grunderwerbsteuersatz bestimmen, zuvor lag dieses Recht beim Bund. Als erstes Bundesland setzte Berlin bereits Anfang 2007 den seit 1997 geltenden Satz von 3,5 auf 4,5 Prozent hoch. Im Januar dieses Jahres folgte Hamburg dem Beispiel.

Bei bebauten Grundstücken wird die Grunderwerbssteuer sowohl auf den Wert des Grundstücks als auch auch das darauf stehende Hauses fällig. Das selbe, wenn ein unbebautes Grundstück erst noch mit einen Gebäude bebaut wird und die ausstehende Bauleistungen gemeinsam mit dem Grundstückskauf in einem “einheitlichen Vertragswerk” vereinbart werden.

Diese in Deutschland durchgeführte Praxis wurde jetzt vom Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg bestätigt. Vergangene Donnerstag wurde eine Entscheidung bekannt, nach der die Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen zusätzlich zur Mehrwertsteuer erhoben werden darf.

Hintergrund:

Ein Ehepaar beauftragte ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Einfamilienhauses zu einem Preis von knapp 200.000 Euro. Auch der genaue Bauort war im Bauvertrag festgehalten. Kurz danach erwarben die Eheleute auch das noch zu bebauenden Grundstück für knapp 74.000 Euro. Der Erwerb erfolgte von einer Grundstücksgesellschaft, deren Beteiligter zugleich Gesellschafter-Geschäftsführer des beauftragten Bauunternehmens war. Das Finanzamt ging deshalb von einer Verflechtung der beiden Unternehmen aus und folgte der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH), wonach in solchen Fällen neben den Kosten auf den Erwerb des Grundstücks auch auf die künftigen Baukosten Grunderwerbsteuer erhoben wird. Neben der Grunderwerbsteuer auf das Grundstück verlangt das Finanzamt auf die künftigen Baukosten 6.879,04 Euro Grunderwerbsteuer.

Das Ehepaar klagte gegen den Bescheid vor dem niedersächsischen Finanzgericht. Dieses war der Meinung, dass die Baukosten doppelt besteuert würden, da sie sowohl der Mehrwertsteuer, als auch der Grunderwerbsteuer unterlägen. Aus diesem Grunde hat das Niedersächsische Finanzgericht das Verfahren ausgesetzt und dem EuGH vorgelegt zur Entscheidung über die Frage, ob die Erhebung der deutschen Grunderwerbsteuer auf künftige Bauleistungen gegen das europäische Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot verstößt.

Der EuGH war jedoch nicht Meinung, das eine Doppelbesteuerung vorlag. Die Grunderwerbssteuer sei keine allgemeine Steuer, sondern werde nur auf Immobilien erhoben, urteilten die Luxemburger Richter. Im Gegensatz zur Mehrwertsteuer werde zudem ohne Vorsteuerabzug der gesamte Preis und nicht nur der vom Bauunternehmen geschaffene “Mehrwert” erfasst. (Az.: C-C 156/08)

Wer also die grunderwerbsteuer auf Bauleistungen sparen möchte, muß das Grundstück seperat erwerben. Dabei ist darau zu achten, dass die jeweiligen Vertragspartner NICHTS miteinander zu tun haben.

Möglicherweise zahlen viele Bauherren zu viel Grunderwerbsteuer. Dieser Auffassung ist das jedenfalls das Finanzgericht Niedersachsen. Nach einem aktuellen Urteil verstößt die derzeitige Praxis, die Grunderwerbsteuer auch auf den Gebäudepreis zu erheben gegen das europäische Recht.

Die Grunderwerbsteuer auf die Bauleistung könnte eine zusätzliche Sonderumsatzsteuer darstellen, da die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstücksanteil sondern auch auf die Bauleistungen inklusive der Mehrwertsteuer erhoben wird. Damit verstößt das deutsche Recht gegen das EU-weite “Mehrfachbelastungsgebot”. Dieses besagt, dass die Bürger nicht doppelt mit der Umsatzsteuer belegt werden dürfen. Bei der Grunderwerbsteuer auf schlüsselfertige Häuser ist dies jedoch der Fall. Die Grunderwerbsteuer auf die Bauleistung könnte deshalb möglicherweis eine zusätzliche Sonderumsatzsteuer darstellen.

Wenn Sie das Grundstück nachweißlich unabhängig vom Bauträger erworben hatten, konnten Bauherren diese Regelung bisher umgehen. Die Mehrfachbelastung ist enorm. So wird für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 200.000 Euro und einem Grundatücksanteil 100.000 Euro ein zusätzlicher Betrag von 14.000 Euro fällig. Nur wenn die potentiellen Bauherren 1 Jahr oder länger zwischen Bauvertrag und Kaufvertrag lagen, lies sich das Finanzamt überzeugen.

Das niedersächsische Finanzgericht hat deshalb zur Klärung den europäischen Gerichtshof angerufen, wo das Verfahren nun anhängig ist (Az.: Rs: C 156/08). Betroffenen Bauherren raten Verbraucherschützer Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen. Zwar müssen Steuerzahler die Grunderwerbsteuer zunächst trotzdem entrichten – bei einem positiven Urteil erhalten Betroffene die zu viel gezahlten Steuern aber zurück.

(Berlin) – Grunderwerbsteuer wird in Deutschland häufig auch auf Bauleistungen erhoben. Der Europäische Gerichtshof prüft diesen „nationalen Belastungscocktail“. Erwartet wird eine Entscheidung zugunsten der Verbraucher.

Das Problem: Grunderwerbsteuer muss doppelt entrichtet werden

Das ist übliche Praxis: Ein Bauherr erwirbt ein Grundstück und beauftragt zu einem späteren Zeitpunkt ein Unternehmen, auf diesem Grund und Boden eine Immobilie zu errichten. Oder er beabsichtigt ein Grundstück zu erwerben, beauftragt bereits das Unternehmen und kauft die Immobilie danach. In diesen Fällen haben die Finanzämter regelmäßig Grunderwerbsteuer auf den Anschaffungspreis des Grundstücks und die Kosten für die Bauerrichtung berechnet.
Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 3,5%. Die Grund- und Bodenkosten sind in der Regel deutlich geringer als die Kosten für die Herstellung des Gebäudes, so dass durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten eine deutliche Mehrbelastung des Bauherrn eintritt.

Was wird überprüft?

In einer aktuellen Entscheidung hat das Niedersächsische Finanzgericht nunmehr Bedenken hinsichtlich dieser Verfahrensweise durch die Finanzbehörden erhoben und diesen Vorgang dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaft zur Entscheidung vorgelegt.
Dabei weist das Finanzgericht auf den interessanten Gesichtspunkt hin, dass im Bereich der Europäischen Gemeinschaft ein so genanntes Mehrfachbelastungsverbot nach Artikel 401 der Mehrwertsteuersystemrichtlinie gilt.

Das sagt der Europäische Gerichtshof: keine Grunderwerbsteuer, wenn Mehr-wertsteuer zu zahlen ist

Der Europäische Gerichtshof vertrat bereits in der Vergangenheit die Auffassung, dass für Bauleistungen keine Grunderwerbsteuer verlangt werden könne, wenn der Bauherr ein Verbraucher ist und darauf bereits Umsatzsteuer zahlen müsse.

Da Bauleistungen von Unternehmen in der Regel jeweils mit Umsatzsteuer abgerechnet werden, meint der Europäische Gerichtshof: Es darf keine Grund-erwerbsteuer auf die Bauleistungen verlangt werden, wenn dafür bereits Mehrwertsteuer berechnet wird! Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Kauf des Grundstückes und die Bebauung in einem Vertrag einheitlich geregelt worden sind. In allen Fällen, in denen beides auseinander fällt, darf keine Grunderwerbsteuer für Bauleistungen erlangt werden.

Das ist zu beachten: Bundesfinanzhof hält doppelte steuerliche Belastung für gerechtfertigt

Das höchste deutsche Steuergericht, der Bundesfinanzhof, vertritt eine gegenteilige Auffassung. Er hält es für gerechtfertigt, dass ein Bauherr auf den Grundstückserwerb Grunderwerbsteuer zahlt, die Bauleistungen mit Mehrwertsteuer bezahlt und auf all das noch einmal Grunderwerbsteuer entrichtet.
Nunmehr hatte das Niedersächsische Finanzgericht den Mut, diese einzigartige Praxis deutscher Finanzgerichtsbarkeit dem Europäischen Gerichtshof zur Entscheidung vorzulegen, damit dieser – so wörtlich – „nationale Belastungscocktail“ durch den Europäischen Gerichtshof geprüft werde.

BSB-Kommentar von Vertrauensanwalt Peter Mauel, Leverkusen: Es spricht vieles dafür, dass der Europäische Gerichtshof auf die Vorlage durch das Niedersächsische Finanzgericht die derzeitigen Regelungen in Deutschland für unwirksam erklären wird. Das wäre ein großer Fortschritt für den Verbraucher, immerhin geht es um 3,5 Prozent der Baukosten. Jeder Bauherr sollte diese ausstehende Entscheidung verfolgen und seine Situation prüfen. Er sollte sich ggf. mit seinem Steuerberater in Verbindung setzen und prüfen lassen, ob es sinnvoll ist, einen Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen.

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