Trotz weiterhin sehr sehr schwacher Konjunkturindikatoren und Wachstumsprognosen sind die längerfristigen Kapitalmarktzinsen im Verlauf der Woche kräftig angestiegen. Ausschlaggebend dafür ist die zunehmende Besorgnis, dass die nicht enden wollenden Ankündigungen von immer neuen Rettungs- und Konjunkturpaketen in den USA, Europa und inzwischen auch Asien zu einem Refinanzierungsbedarf der Staaten führt, der an den Kapitalmärkten nur schwer auf dem heutigen tiefen Zinsniveau zu platzieren sein wird. Damit steigt der Risikoaufschlag, den Investoren fr eine längere Kapitalbindung fordern und lange Zinsbindungen werden für Kreditnehmer teurer. Die US-Notenbank hat diese Woche die Leitzinsen unverändert auf dem historisch tiefen Niveau von 0% – 0,25% belassen und gleichzeitig angekündigt, dass sie durch Käufe von langfristigen US-Staatsanleihen auch die langfristigen Zinsen absenken möchte. Da dieser Schritt allerdings von vielen Marktteilnehmern als fast schon verzweifelte Manahme zum Gelddrucken gesehen wird, die mittelfristig die Kaufkraft des Dollars unterminiert, steigt auch die Besorgnis um die Wertstabilität von langfristigen amerikanischen Staatsanleihen. Euroland kann sich von der amerikanischen Zinstendenz nicht abkoppeln und folgt den Bewegungen dort. Da wir für die nächste Sitzung der Europischen Zentralbank kommende Woche keine Leitzinssenkung erwarten, gehen wir für die nächsten Tage von einer Seitwärtsentwicklung der Kapitalmarktzinsen und damit auch der Baugeldzinsen aus.
Wir bleiben bei unserer Empfehlung, dass Baufinanzierungskunden die aktuellen Konditionen sichern sollten und sich insbesondere längere Laufzeiten dafür anbieten. Zur Optimierung der laufenden Zinsbelastung können auch Kombinationen aus 5- und 15-jährigen Laufzeiten sinnvoll sein. Anschlussfinanzierern empfehlen wir, die immer noch niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen. Viele Baufinanzierungen aus den Jahren 1999 und 2000 mit Zinssätzen von ber 6% knnen jetzt bei einem Bankwechsel mit einer Vier vor dem Komma optimiert werden. Die Spezialisten fr Anschlussfinanzierungen bei Interhyp knnen auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung scheint gerade in diesen unsicheren Zeiten die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und noch dazu die langfristig attraktivste Altersvorsorge. Wir empfehlen daher, eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch Tilgungen von 2% zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulationssicherheit bietet.
Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts
Quelle: Zinskommentar der Interhyp AG
Jean-Claude Trichet, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), hat das gerade begonnene Jahr bereits abgeschrieben und rechnet erst 2010 mit einer leichten Erholung der Weltwirtschaft. Er gehe davon aus, dass die Wachstumszahlen in allen wichtigen industrialisierten Volkswirtschaften negativ sein werden. Auch die Schwellenländer könnten sich seiner Meinung nach nicht diesem Trend entziehen. Trichet ist allerdings überzeugt, dass der kräftige Rückgang des Ölpreises, die Konjunkturprogramme zahlreicher Regierungen, die massiven Zinssenkungen und immer neue Liquiditätsspritzen der Zentralbank langfristig positiv wirken werden.
Die Zinssenkungen der EZB gehen indes weiter. Bei ihrer regulären Sitzung in der vergangenen Woche hat die EZB die Leitzinsen um 50 Basispunkte auf nun 2 Prozent gesenkt. Dies ist der niedrigste Satz seit sechs Jahren. Nach Ansicht der Ökonomen spiegelt die Senkung der Leitzinsen die weitere Abschwächung der globalen und europäischen Wirtschaft wider. Die geldpolitische Lockerung sei notwendig gewesen, um den disinflationären Druck aus der negativen Rückkopplung zwischen Finanzsektor und Realwirtschaft zu durchbrechen.
Auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) geht davon aus, dass sich die Wirtschaft im Euro-Raum frühestens Mitte 2010 erholen wird. Die Risiken für die Konjunktur seien weiterhin enorm, so die Sprecher der Organisation. Für Deutschland prognostiziert die OECD ein Sinken der Wirtschaftsleistung um 0,9 Prozent. Zwar habe durch die konzentrierten Bankengarantien europaweit ein Kollaps des Finanzsystems verhindert werden können. Die Möglichkeiten, die Wirtschaft etwa durch Steuererleichterungen anzukurbeln, seien jedoch zunehmend begrenzt.
Der einzige Lichtblick laut OECD sei das Sinken der Inflationsrate von vier Prozent im vergangenen Jahr auf derzeit 1,6 Prozent. Dies ist der niedrigste Stand seit mehr als zwei Jahren. Damit liegt die Teuerungsrate in der Eurozone erstmals seit August 2007 wieder unter der Marke von 2 Prozent. Aber sie droht auch gleich schon wieder aus dem Bereich herauszufallen, bei dem die EZB ihre Preisstabilitätsnorm – also eine Inflation von knapp zwei Prozent – erfüllt sieht. Seit dem Sommer 2008 hat der Inflationsdruck stark nachgelassen. Neben den rückläufigen Ölpreisen hat auch eine Beruhigung an der Preisfront für viele Lebensmittel hierzu beigetragen. Viele Ökonomen schätzen, dass die Teuerungsrate in den nächsten Monaten weiter fallen wird.
Die Baufinanzierungszinsen befinden sich weiterhin auf einem günstigen Niveau, schwanken aber zunehmend. Hier können wir nur wiederholt den Rat aussprechen, frühzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammen zu tragen und die Zinsentwicklung zu beobachten. Auf diese Weise können Sie schnell auf Zinsausschläge nach unten reagieren und sich günstige Konditionen sichern. Ihre Finanzierungsberater von Dr. Klein stehen Ihnen hierbei gerne zur Seite.
Derzeit ist zudem bei den Banken die Tendenz zu beobachten, die Aufschläge für Finanzierungen in den hohen Beleihungsausläufen immer weiter zu erhöhen. Wenn die Finanzierung 54 Prozent des Kaufpreises (60 Prozent des Beleihungsauslaufes) nicht übersteigt, spricht man von einer 1a-Finanzierung. Hier gelten die Bestkonditionen. Übersteigt der Finanzierungsbedarf diese Werte, so müssen Aufschläge gezahlt werden, da dies für die Banken ein größeres Risiko birgt. Hier raten wir allen Baugeldinteressenten mit wenig Eigenkapital zu einer schnellen Entscheidung, bevor die Aufschläge noch weiter angehoben werden.
Tendenz
Kurzfristig: schwankend
Langfristig: schwankend
Derzeit werden die Zinsmärkte weltweit von zwei Themen bewegt: Einerseits werden bedingt durch die extrem schwachen Wirtschaftszahlen weitere Leitzinssenkungen der Notenbanken erwartet, andererseits breitet sich zunehmend die Sorge aus, dass die Staaten durch das Anwerfen der Gelddruckmaschinen und durch die exorbitante Ausweitung der Staatsschulden die langfristigen Kapitalmarktzinsen nach oben treiben könnten. In der Folge werden die Zinsstrukturkurven steiler, da die Risikoprämien für lange Zinsbindungen steigen, obwohl derzeit die Inflationsraten im Rekordtempo fallen. Vielen Investoren wird inzwischen das Ausmaß der Schecks, die von den Politikern weltweit jede Woche in Hunderten Milliarden geschrieben werden, unheimlich. Aus diesem Grund wird auch eine weitere Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) am nächsten Donnerstag nicht zwangsläufig zu niedrigeren Kapitalmarktzinsen führen. Die schwachen Exportzahlen in Deutschland und die anhaltend schwachen Konjunkturindikatoren in praktisch allen Euroländern werden unserer Ansicht nach die EZB zu einer Zinssenkung um 0,50 Prozentpunkte veranlassen. Für die Baugeldkonditionen sind aber weder die Leitzinsen entscheidend noch die Renditen von Bundesanleihen, sondern die Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken. Wir gehen davon aus, dass sich der Zinsabstand zwischen Baugeld und Staatsanleiherenditen in den nächsten Monaten weiter ausweiten wird. Das heißt, dass selbst sinkende Renditen bei Bundesanleihen nicht unbedingt zu tieferen Baugeldzinsen führen werden. Wir bleiben bei unserer Empfehlung, dass Baufinanzierungskunden die aktuellen Konditionen sichern sollten. Gerade längere Laufzeiten bieten sich dazu an. Anschlussfinanzierern empfehlen wir, die immer noch niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen. Viele Baufinanzierungen aus den Jahren 1999 und 2000 wurden damals mit Zinssätzen von über 6% abgeschlossen und können jetzt bei einem Bankwechsel mit einer Vier vor dem Komma gesichert werden. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen bei Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung scheint gerade in diesen unsicheren Zeiten die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und dazu noch die langfristig attraktivste Altersvorsorge. Wir empfehlen daher, eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulationssicherheit bietet.
Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts
Quelle: Zinskommentar der Interhyp AG
Im Verlauf dieser Woche ist es an den Anleihemärkten zu einer regelrechten Kaufpanik gekommen und die Renditen für Staatsanleihen haben in den USA und in Euroland die tiefsten Niveaus seit 50 Jahren erreicht. Ausschlaggebend für diese starke Nachfrage der Investoren nach Staatstiteln war einerseits die Erwartung deutlicher Leitzinssenkungen der Notenbanken, andererseits aber auch die nachhaltige Flucht in die beste Kreditqualität, die die Investoren in Anleihen der USA und der Bundesrepublik Deutschland sehen. Mit dem gestrigen Zinsschritt um 0,75 Prozentpunkte nach unten auf nunmehr 2,50% hat die Europäische Zentralbank ein klares Zeichen gesetzt und gleichzeitig die Erwartungen des Marktes getroffen. Die Tatsache, dass die Bank of England um einen ganzen Prozentpunkt auf 2,0% und die Reichsbank in Schweden sogar um 1,75 Prozentpunkte gesenkt hat, illustriert aber auch die sehr angespannte Konjunktursituation und die Erwartung der Notenbanken, dass Inflation für längere Zeit kein Thema mehr ist. Mit der Flucht in die Qualität geht aber auch einher, dass die Risikoaufschläge für die Kredite an schwächere Staaten und Unternehmen in den letzten Monaten enorm angestiegen sind. Die private Baufinanzierung wird dagegen weiterhin mit sehr attraktiven Konditionen von den Banken bedient und als sehr sichere Kreditkategorie eingestuft. Baufinanzierungskunden muss aber bewusst sein, dass die Risikoprämien, die Banken verlangen müssen, auch in diesem Bereich ansteigen können und zukünftig fallende Zinsen bei den Staatsanleihen nicht unbedingt zu sinkenden Baugeldkonditionen führen müssen. Dieser Effekt hat bereits dazu geführt, dass zwar die Renditen der Bundesanleihen unter den Tiefständen von 2005 liegen, die Renditen von Pfandbriefen und damit auch Baufinanzierungen jedoch die alten Tiefstände von 2005 nicht erreicht haben. Da die erwarteten Zinsschritte der Notenbanken jetzt passiert sind, rechnen wir in den nächsten Wochen mit einer Aufwärtskorrektur bei den Baugeldzinsen um bis zu 30 Renditestellen.
Wir empfehlen Baufinanzierungskunden, in den nächsten Tagen die Konditionen zu sichern und den Zinsrutsch der letzten Wochen zu nutzen. Dabei gilt es weiterhin, konsequent mit langen Laufzeiten für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Auch Baugeld mit 15 bis 30 Jahren Zinsbindung ist derzeit wieder deutlich unter 5% zu haben. Damit kann man sich bei entsprechender Tilgungshöhe praktisch bis zur vollen Rückzahlung den Zinssatz sichern, behält aber sogar die Option, nach 10 Jahren zu kündigen und damit eventuelle spätere Tiefzinsphasen nutzen zu können. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung scheint gerade in diesen unsicheren Zeiten eine gute und sichere Anlage des Eigenkapitals zu sein. Wir empfehlen daher, eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulierbarkeit im Ergebnis bietet.
Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: seitwärts
Zinskommentar der Interhyp AG: Seit Mitte Juni bewegen sich die Kapitalmarktzinsen – gemessen an den auch für das Baugeld relevanten Pfandbriefrenditen – nervös um die 5,0%-Marke hin und her. Zwischen März und Mitte Juni waren sie in einem rasanten Anstieg von 4,30% auf diese Marke zugelaufen. Die nervösen Schwankungen drücken das Spannungsfeld zwischen der Erwartung einer Konjunkturabschwächung und der gleichzeitigen Tendenz zu höheren Inflationsraten aus. Damit geht es aber auch um eine Wette auf den nächsten Schritt der Europäischen Zentralbank (EZB). Bleibt sie bei ihrer klaren Präventionspolitik und konzentriert sich auf die Bekämpfung der zuletzt auf 4,0% angestiegenen Inflation? Dies macht eine weitere Leitzinserhöhung auf 4,50% im September wahrscheinlich. Oder hofft sie, dass die rückläufige Konjunktur den Preisauftrieb nachhaltig nach unten bringt und sendet daher bald Signale, dass keine weiteren Zinserhöhungen anstehen? Wir sehen die EZB ihrer Linie treu bleiben. Die aktuellen zehnjährigen Pfandbriefsätze bei 4,98% spiegeln aus unserer Sicht eher die Hoffnung der Investoren auf Entspannung wider. Das Szenario, dass die Inflation in den nächsten Quartalen hoch bleibt, ist in den aktuellen langfristigen Zinssätzen jedenfalls nicht eingepreist. Wir gehen davon aus, dass nach einer kurzen Phase der Schwankungen um die 5,0% die nächste größere Bewegung nicht nach unten, sondern nach oben kommen wird und sich eine höhere Risikoprämie bei langen Laufzeiten aufbauen wird.
Wir bleiben daher auch bei unserer Empfehlung, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren, sondern rasch für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Besonders lange Laufzeiten sind sinnvoll. Die 15- und 20-jährigen Konditionen bewegen sich nahe den 10-jährigen Zinsen und bieten daher Kunden die Möglichkeit, günstig für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Mit dem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt man trotzdem flexibel und kann bis zur Endfälligkeit spätere Zinsentwicklungen zum eigenen Vorteil nutzen. Zudem bieten ausgewählte Banken Forward-Darlehen ohne die sonst üblichen Aufschläge an und geben damit die Vorteile der leicht inversen Zinsstrukturkurve an den Kunden weiter. Daher sollten Kunden mit Zinsbindungen, die in den nächsten Jahren ablaufen, schon jetzt für Sicherheit sorgen. Diese Absicherung ist derzeit zum Nulltarif möglich! Sollte die Zinskurve schnell wieder positiv werden, geht dieses Fenster zu. Auch hier gilt es umgehend zu handeln!
Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: aufwärts
Robert Haselsteiner
Gründer und Vorstand der Interhyp AG