Nach der Kaufpanik der Vorwoche ist es in dieser Woche am Anleihemarkt zu einer ausgeprägten Korrektur nach oben gekommen. Kräftige Gewinnmitnahmen bei den amerikanischen und europäischen Staatsanleihen ließen die Kurse deutlich sinken und haben damit die Renditen wieder steigen lassen. Dazu beigetragen hat auch eine gewisse Stabilisierung am Aktienmarkt, der trotz täglich neuer schlechter Nachrichten zum Konjunkturverlauf und zu einzelnen Unternehmensergebnissen derzeit überraschend fest bleibt. Es sieht so aus, als ob die Verkäufer vorerst ermüdet sind und daher der Druck nachgelassen hat. Die präferierte Parkposition der institutionellen Investoren bleiben vorerst ganz kurze Laufzeiten bei den Staatstiteln, die nicht nur höchste Bonität, sondern auch höchste Liquidität bedeuten. So ist die Verzinsung für die neuen 4-wöchigen US-Treasury Bills diese Woche sogar unter Null, also auf Negativverzinsung, gefallen. Damit bezahlen praktisch Anleger den amerikanischen Staat, damit er vier Wochen auf ihr Geld aufpasst. Bei den längeren Laufzeiten sieht das natürlich anders aus. Dort geht es um die Einschätzung, wie stark die Inflationsraten in den nächsten Monaten zurückgehen und wie stark die zu erwartende Flut von neuen Staatsanleihen das Kaufverhalten der Investoren beeinflusst. Die Europäische Zentralbank versucht vorerst, die Märkte hinzuhalten und hat noch keine weiteren Leitzinssenkungen für Januar angedeutet. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Leitzinsen im ersten Quartal auf mindestens 2,0% sinken werden. Für die langen Zinsbindungen erwarten wir nach der heftigen Aufwärtsbewegung der letzten Tage eine Seitwärtsbewegung in den nächsten Wochen.
Wir bleiben bei unserer Empfehlung, dass Baufinanzierungskunden die aktuellen Konditionen sichern sollten und sich dazu gerade längere Laufzeiten anbieten. Anschlussfinanzierern empfehlen wir, die immer noch niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen. Viele Baufinanzierungen aus den Jahren 1999 und 2000 wurden damals mit Zinssätzen von über 6% abgeschlossen und können jetzt bei einem Bankwechsel deutlich unter 5% optimiert werden. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen bei Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung scheint gerade in diesen unsicheren Zeiten eine gute und sichere Anlage des Eigenkapitals zu sein. Wir empfehlen daher, eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulationssicherheit bietet.
Tendenz
kurzfristig: seitwrts
mittelfristig: seitwrts
Im Verlauf dieser Woche ist es an den Anleihemärkten zu einer regelrechten Kaufpanik gekommen und die Renditen für Staatsanleihen haben in den USA und in Euroland die tiefsten Niveaus seit 50 Jahren erreicht. Ausschlaggebend für diese starke Nachfrage der Investoren nach Staatstiteln war einerseits die Erwartung deutlicher Leitzinssenkungen der Notenbanken, andererseits aber auch die nachhaltige Flucht in die beste Kreditqualität, die die Investoren in Anleihen der USA und der Bundesrepublik Deutschland sehen. Mit dem gestrigen Zinsschritt um 0,75 Prozentpunkte nach unten auf nunmehr 2,50% hat die Europäische Zentralbank ein klares Zeichen gesetzt und gleichzeitig die Erwartungen des Marktes getroffen. Die Tatsache, dass die Bank of England um einen ganzen Prozentpunkt auf 2,0% und die Reichsbank in Schweden sogar um 1,75 Prozentpunkte gesenkt hat, illustriert aber auch die sehr angespannte Konjunktursituation und die Erwartung der Notenbanken, dass Inflation für längere Zeit kein Thema mehr ist. Mit der Flucht in die Qualität geht aber auch einher, dass die Risikoaufschläge für die Kredite an schwächere Staaten und Unternehmen in den letzten Monaten enorm angestiegen sind. Die private Baufinanzierung wird dagegen weiterhin mit sehr attraktiven Konditionen von den Banken bedient und als sehr sichere Kreditkategorie eingestuft. Baufinanzierungskunden muss aber bewusst sein, dass die Risikoprämien, die Banken verlangen müssen, auch in diesem Bereich ansteigen können und zukünftig fallende Zinsen bei den Staatsanleihen nicht unbedingt zu sinkenden Baugeldkonditionen führen müssen. Dieser Effekt hat bereits dazu geführt, dass zwar die Renditen der Bundesanleihen unter den Tiefständen von 2005 liegen, die Renditen von Pfandbriefen und damit auch Baufinanzierungen jedoch die alten Tiefstände von 2005 nicht erreicht haben. Da die erwarteten Zinsschritte der Notenbanken jetzt passiert sind, rechnen wir in den nächsten Wochen mit einer Aufwärtskorrektur bei den Baugeldzinsen um bis zu 30 Renditestellen.
Wir empfehlen Baufinanzierungskunden, in den nächsten Tagen die Konditionen zu sichern und den Zinsrutsch der letzten Wochen zu nutzen. Dabei gilt es weiterhin, konsequent mit langen Laufzeiten für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Auch Baugeld mit 15 bis 30 Jahren Zinsbindung ist derzeit wieder deutlich unter 5% zu haben. Damit kann man sich bei entsprechender Tilgungshöhe praktisch bis zur vollen Rückzahlung den Zinssatz sichern, behält aber sogar die Option, nach 10 Jahren zu kündigen und damit eventuelle spätere Tiefzinsphasen nutzen zu können. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung scheint gerade in diesen unsicheren Zeiten eine gute und sichere Anlage des Eigenkapitals zu sein. Wir empfehlen daher, eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulierbarkeit im Ergebnis bietet.
Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: seitwärts
Nach dem starken Zinsrückgang der Baugeldzinsen in den vergangenen Wochen kommt es derzeit zu einer ersten Konsolidierung an den Zinsmärkten. Besonders die Renditen für Staatsanleihen waren ja in Erwartung schlechter Konjunkturdaten und sinkender Inflationsraten in den USA und in Europa stark gesunken und hatten dabei auch von einer Flucht in sichere Qualität profitiert. Besonders bei den kurzen Laufzeiten haben die Investoren die Leitzinssenkungen der Notenbanken antizipiert und die Renditen kräftig nach unten getrieben, so dass derzeit bereits eine weitere Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank auf 2,50% vorweggenommen wird. Im Moment scheint es jedoch, als ob alle Neuigkeiten in den Markt gepreist sind. So kommt es zu Gewinnmitnahmen der Anleihe-Investoren. Die von den Investoren schon seit einigen Monaten befürchtete Rezession ist inzwischen offiziell bestätigt. Der erwartete Rückgang der Inflation ist ebenfalls inzwischen in den offiziellen statistischen Zahlen abzulesen. Damit hat der Anleihemarkt zu Recht seit Juli eine Entwicklung gesehen, bei der 2-jährige Pfandbriefrenditen von fast 5,50% auf inzwischen 3,25% gefallen sind und 10-jährige Renditen von 5,10% auf 4,40% zurückgegangen sind. In den nächsten Wochen erwarten wir hier eine Stabilisierung auf diesen nun erreichten tieferen Niveaus.
Für die kommende Woche sehen wir aufgrund des Zinsanstieges bei den Staatsanleihen der letzten zwei Tage eine Anhebung der Baugeldzinsen. Wir empfehlen daher, die aktuellen Konditionen zu nutzen und festzuzurren. Dabei gilt es, weiterhin konsequent mit langen Laufzeiten für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Auch Baugeld mit Zinsbindungen von 15 bis 30 Jahren ist derzeit wieder unter 5% zu haben und bietet damit bei entsprechender Tilgungshöhe Zinssicherheit bis zur völligen Rückzahlung des Darlehens. Anschlussfinanzierern empfehlen wir, die immer noch sehr niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen. Viele Baufinanzierungen wurden in den Jahren 1999 und 2000 in einem Zinsumfeld von über 6% abgeschlossen. Diese können jetzt bei einem Bankwechsel zu Konditionen deutlich unter 5% verlängert werden. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen bei Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren. Aber auch für Mieter scheint der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung gerade in diesen unsicheren Zeiten eine gute und solide Anlage des Eigenkapitals zu sein. Wir empfehlen daher, mehr Eigenkapital einzusetzen und eine höhere Tilgung zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulierbarkeit im Ergebnis bietet.
Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: seitwärts
Quelle: Zinskommentar der Interhyp AG
Die US-Notenbank (Fed) hat am Mittwoch die Leitzinsen um weitere 0,50 Prozentpunkte auf nunmehr 1,0% gesenkt. Auch die Bank of Japan senkte am Freitag die Leitzinsen auf jetzt 0,30%. Die Federal Reserve trägt damit der nochmals verschlechterten Konjunkturlage in den USA Rechnung. Sinkende Konsumausgaben, schwächere Industrieproduktion und schwächere Exportaussichten deuten auf eine längere Rezessionsphase hin. Da gleichzeitig die Rohstoff- und Energiepreise kräftig sinken, bilden sich auch die Inflationserwartungen deutlich zurück und erlauben eine Rücknahme der Leitzinsen. Gefährlich an dieser Notenbank-Politik ist allerdings, dass das Pulver damit praktisch verschossen ist. Weitere Leitzinssenkungen in Richtung 0% werden keine Effekte mehr liefern können. Auch die Europäische Zentralbank hat inzwischen angedeutet, dass sie sich mehr Sorgen um das Wachstum als um die Inflation macht. Für die kommende Woche wird eine Leitzinssenkung um 0,50 Prozentpunkte auf dann 3,25% erwartet. Die aktuellen Inflationszahlen für Deutschland, die auf 2,5% gesunken sind, zeigen in der Tat schon die ersten Effekte der drastischen Preisrückgänge bei Energie und anderen Rohstoffen. Der Anleihemarkt hat bereits in den vergangenen Wochen diese Zinsschritte der Notenbanken vorweggenommen. Die gesunkenen Renditen über alle Laufzeiten drücken dies aus. Vor diesem Hintergrund ist eher damit zu rechnen, dass bei erfolgter Leitzinssenkung Gewinnmitnahmen am Anleihemarkt kommen werden und Gegenbewegungen nach oben möglich sind.
Tage mit Zinsschwankungen nach unten gilt es daher weiterhin konsequent zu nutzen und besonders mit langen Laufzeiten für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Auch Baugeld mit Zinsbindungen von 15 bis 30 Jahren ist derzeit wieder unter 5% zu haben und bietet damit bei entsprechender Tilgungshöhe Zinssicherheit bis zur völligen Rückzahlung des Darlehens. Für Anschlussfinanzierer empfehlen wir, die immer noch sehr niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen. Viele Baufinanzierungen aus den Jahren 1999 und 2000 mit damaligen Zinssätzen von über 6% können jetzt bei einem Bankwechsel mit Konditionen deutlich unter 5% verbilligt werden. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen der Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung erscheint gerade in diesen unsicheren Zeiten eine gute und sichere Anlage des Eigenkapitals zu sein. Wir empfehlen daher, mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulierbarkeit im Ergebnis bietet.
Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts
Wie jedes Mal, wenn die Börsen schwach gehen, sind die Investoren auch in den vergangenen zwei Wochen in sichere Staatsanleihen geflüchtet. Die Nachfrage hat die Zinsmärkte, die zuletzt kräftige Renditeanstiege zu verzeichnen hatten, vorerst stabilisiert. Die leichten Zinsrückgänge sollten jedoch nicht falsch interpretiert werden. Sie sind eine technische Reaktion nach einer mehrmonatigen Phase steigender Zinsen und kein Trendwechsel. Das dominante Thema für die Einschätzung der Zinsentwicklung bleiben die hohen Inflationsraten. Hier erwarten wir vorerst keine Entspannung. Die Juni-Zahlen zeigen mit 4,0% für Euroland und 3,3% für Deutschland eine weiter steigende Tendenz. In den USA hat sich der Preisanstieg sogar auf 5,0% beschleunigt. Die Produzentenpreise sind in Deutschland im Juni um 6,7% gestiegen. Das ist der höchste Zuwachs seit 26 Jahren und drückt die drastisch gestiegenen Rohstoffpreise aus. Damit wird auch immer deutlicher, dass die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrem eingeschlagenen Kurs von Leitzinserhöhungen richtig liegt und im zweiten Halbjahr noch mit keiner Entspannung zu rechnen ist. Wir erwarten daher für September einen weiteren Zinsschritt der EZB um 0,25% nach oben. Je stärker sich die Meinung an den Zinsmärkten durchsetzt, dass der Preisdruck doch viel länger anhalten könnte, als vor dem Hintergrund einer Wachstumsabschwächung erwartet, desto größer wird auch der Aufwärtsdruck bei den langen Laufzeiten werden. Die aktuelle inverse Zinsstrukturkurve könnte sich dann rasch wieder als Übergangsmodell herausstellen, weil die Risikoprämien für lange Zinsbindungen ansteigen.
Wir empfehlen Baufinanzierungskunden daher, besonders Korrekturphasen wie jetzt konsequent zur Absicherung über lange Laufzeiten zu nutzen. Die Aufschläge für diese langen Laufzeiten sind derzeit gering. Das macht den Preis für Kalkulationssicherheit sehr attraktiv. Die 15- und 20-jährigen Konditionen bewegen sich nahe den 10-jährigen Zinsen und bieten daher Kunden die Möglichkeit, günstig für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Da nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht besteht, bleibt man trotzdem flexibel und kann bis zur Endfälligkeit spätere Zinsentwicklungen zum eigenen Vorteil nutzen. Die aktuell inverse Zinskurve bietet für Anschlussfinanzierer eine zusätzliche Chance. Die letzte ausgeprägte Phase einer Inversion der Zinskurve haben wir in Euroland Anfang der 90er Jahre gesehen. Damals allerdings auf einem viel höheren absoluten Zinsniveau von rund 9%. Solche Phasen sind immer nur ein Übergangsphänomen und die Vorteile sollten daher aktiv genutzt werden. Da viele große Anbieter vor diesem Hintergrund die Zinsaufschläge für Forward-Darlehen komplett gestrichen haben, ergeben sich für Anschlussfinanzierer ausgezeichnete Möglichkeiten, bereits bis zu fünf Jahre im Voraus ohne Aufschlag die aktuellen Zinsen festzuschreiben. Absicherung, die bisher je nach Vorlaufzeit bis zu 0,50% jährlich gekostet hat, ist also durch die Veränderung der Zinsstrukturkurve jetzt zum Nulltarif möglich!
Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: aufwärts
Quelle: Interhyp Zinskommentar vom 18.07.2008