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Während Kapitalanleger bei der Finanzierung von Wohn- und Geschäftshäusern aktuell ähnliche Zinsen für ihre Darlehen zahlen wie private Immobilienkäufer, müssen vor allem Selbständige nach Auskunft des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein meist tiefer in die Tasche greifen. Sie müssen je nach Art des Jahresabschlusses und des Finanzierungsobjektes mit Aufschlägen zwischen 20 und 100 Basispunkten rechnen – vor allem wenn sie ein Objekt erwerben, das zu mehr als der Hälfte gewerblich genutzt wird oder wenn sie mehr als 50 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des Verkehrswertes finanzieren möchten.

Mit Zinssätzen von rund 3 Prozent für klassische Hypothekendarlehen mit 10 Jahren Zinsen können Deutschlands Häuslebauer und Immobilienkäufer Objekte so günstig finanzieren wie lange nicht. Die Krise an den Aktienmärkten hat im Spätsommer zu einem regelrechten Zinsrutsch bei Krediten geführt. Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, können laut Enderlein mit ähnlichen Offerten wie Privatkunden rechnen. „Wenn Lage und Kaufpreis des Objektes stimmen und Kapitalanleger Eigenmittel einbringen, werden die Kredite aktuell zu Konditionen zwischen 3 und 3,5 Prozent vergeben“, sagt Hölscher. Wichtig sei, dass die Finanzierung nach standardisierten Kriterien darstellbar sei. Etwas anders sieht es bei Selbständigen aus. „Viele Anbieter verlangen für die Unterlagenprüfung einen Mehraufwand. Da gerade Selbständige oft Objekte mit einem höheren Gewerbeanteil finanzieren, müssen sie zusätzlich mit Bearbeitungs- und Risikoaufschlägen rechnen“, erläutert Hölscher. Im Mittel bezahlen sie nach Berechnungen des Baugeldvermittlers Enderlein derzeit rund 0,5 Prozent mehr für einen Immobilienkredit. „Trotz des Konditionsaufschlages kann auch diese Darlehensnehmergruppe zu historisch günstigen Zinssätzen Kredite aufnehmen“, konstatiert Hölscher.

Welcher Kreditgeber in Frage kommt, hängt maßgeblich von der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals ab. Laut Enderlein können Kapitalanleger im Realkreditbereich, bei dem Institute lediglich 60 Prozent des Ertragswertes finanzieren, auf ein breites Spektrum von Anbietern zugreifen. Wird weniger Eigenkapital eingebracht und der Beleihungsauslauf steigt auf über 80 Prozent des Verkehrswertes, bieten meist Regional- und Geschäftsbanken die günstigsten Finanzierungen an. „Wichtig ist, verschiedene Angebote einzuholen“, sagt Hölscher. Da Baugeldvermittler meist auf eine Vielzahl von Produktgebern zugreifen, erhalten Selbständige mit einer Angebotsanfrage beim Vermittler meist in kurzer Zeit einen Überblick über individuelle Konditionen und Finanzierungsmöglichkeiten.

Quelle: Pressemitteilung der Enderlein & Co. GmbH vom 10.10.2011

Wer erstmals in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, muss genau rechnen. „Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Kreditinstitute finanzieren zwar durchaus Objekte zum 18- bis 20-fachen der Nettokaltmiete, die vor zwei Jahren noch zum 14-bis 16-fachen der Nettokaltmiete gehandelt wurden – allerdings nehmen sie für das höhere Risiko den Darlehensnehmer verstärkt in die Pflicht.

Laut Hölscher locken im Herbst 2011 historisch niedrige Finanzierungszinsen von etwa 3 bis 3,5 Prozent. Jedoch laufen viele unerfahrene Kapitalanleger Gefahr, die Zinsersparnis durch sanierungsbedürftige oder zu teure Objekte zu verspielen. „Bei einer soliden Anlage müssen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Darlehenskonstrukt zueinander passen“, sagt Hölscher. Eine Faustformel lautet: Das Objekt trägt sich bis zur 10-fachen Nettokaltmiete selbst. Hintergrund: Kreditinstitute rechnen von den Nettokaltmieten in der Regel einen Abschlag von 20 bis 25 Prozent für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Weiterhin wird unterstellt, dass die Finanzierung einen dauerhaften Kapitaldienst (Summe aus Zins und Tilgung) von 8 – 8,5 Prozent schultern muss.

Erzielt ein Objekt beispielsweise eine Nettokaltmiete von 30.000 Euro p. a., verbleibt nach Abschlag ein Betrag von 22.500 Euro bis 24.000 Euro. Dies würde laut genannter Formel ausreichen, um eine Finanzierung von rund 265.000 Euro bis 300.000 Euro problemlos allein aus den Mieterträgen dauerhaft bedienen zu können.
Enderlein rät Immobilienkäufern, nicht den erstbesten Preis zu akzeptieren. Immer wieder würden Kaufpreise mit überzogenen Renditeerwartungen schöngerechnet. Sobald das Risiko für Mietausfälle und Instandhaltungskosten eingerechnet werde, seien viele Kaufpreise nicht haltbar. Der Kaufpreis für das Objekt müsse dann korrigiert werden.

Quelle: Pressemitteilung der Enderlein & Co. GmbH vom 06.10.2011

Singlewohnungen aktuell sehr gefragt / Vorsicht bei Einheiten unter 25 Quadratmetern / Investition in kleine Wohnung als Einstieg für Kapitalanleger

(München: 31. August 2011) Auch wenn die Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren um rund 50 Prozent gestiegen ist, bleiben kleinere Wohnungen durchaus gefragt. Allerdings muss der Standort stimmen. „Ob Berlin, Köln oder München: Besonders in Großstädten besteht eine hohe Nachfrage nach kompakten Single-Wohnungen. Sie sind schnell veräußerbar und verzeichnen teilweise sehr gute Renditen“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.

Die Portion Pommes, die Autos, die Cola: In den USA fällt bekanntlich alles ein wenig größer aus. Das gilt auch für den Platz, der jedem zur Verfügung steht. Mit einer Pro-Kopf-Wohnfläche von knapp 70 Quadratmetern liegen die Amerikaner an der Spitze. In Deutschland beträgt die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche aktuell rund 42 Quadratmeter. Wer eine Immobilie kauft, sollte das berücksichtigen, damit das Objekt marktfähig ist. „In den vergangenen Jahren hat die Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland kontinuierlich zugenommen. Vor der Wende lag sie in Westdeutschland bei rund 36 Quadratmeter und in der DDR bei unter 30 Quadratmetern“, sagt Anzenberger.

Laut PlanetHome müssen kleine Wohnungen keine Ladenhüter sein. Im Gegenteil. „In Großstädten ist diese Objektgröße sehr gefragt. Als Käufer kommen ebenso Eltern in Frage, die ihren Kindern eine Studentenwohnung kaufen wollen wie Kulturinteressierte, die am Wochenende gerne in die Stadt kommen.“

Laut PlanetHome macht die hohe Verwendbarkeit die Singlewohnung zur gefragten Anlageklasse. „In der Größenordnung zwischen 50.000 bis 120.000 Euro können viele eine Immobilie erwerben, ohne einen Kredit aufzunehmen. Gerade aktuell, da Anleger in sichere Anlageklassen flüchten, ist die Nachfrage nach kleinen Einheiten groß. Das Gesamtinvestment ist überschaubar“, sagt Anzenberger. Die Renditen sind für Kapitalanleger durch die im Vergleich zu großen Wohnungen höheren Mieten ebenfalls besser.

So wie eine 2-Zimmer-Wohnung im Idealfall mindestens 50 Quadratmeter Wohnfläche bietet und eine 3-Zimmer-Wohnung mindestens 75 Quadratmeter mitbringt, sollten es beim 1-Zimmer-Appartment wenigstens 25 Quadratmeter sein. Ideal sind Größen ab 30 Quadratmeter.

Quelle: Pressemitteilung der Planethome AG vom 31.08.2011

München (5. Juli 2011). Ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung – immer mehr Deutsche investieren in Wohneigentum und hoffen, sich so vor den Schwankungen des Finanzmarktes zu schützen. „Die Immobilie ist eine sichere Investition, die stabile Renditen verspricht und darüber hinaus ein Mehr an Lebensqualität bieten kann“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Kapitalanleger sowie Eigenheimnutzer sollten jedoch einige Grundregeln beachten, um dauerhaft Gewinn aus ihrer Investition zu ziehen. Denn: Trotz vieler Gemeinsamkeiten spielen für zukünftige Vermieter Kriterien eine Rolle, die baldige Eigennutzer vernachlässigen können beziehungsweise sollten und umgekehrt.

Eigennutzer
Das eigene Heim bietet dem Besitzer einen Mehrwert, den keine andere Anlageform erbringen kann: Die Lebens- und Wohnqualität erhöht sich umgehend. Umso wichtiger ist es, eigene Vorlieben zu berücksichtigen – wenn die Immobilie selbst bewohnt werden soll. Das heißt in Bezug auf die Lage und Ausstattung darf der eigene Geschmack die maßgebliche Rolle spielen. Darüber hinaus ist es für Eigennutzer sinnvoll, in Frage kommende Immobilien auch unter objektiven Gesichtspunkten zu bewerten. „Eigennutzer sollten sich indes bewusst sein, dass sie im Falle eines Wiederverkaufs nicht jede Extravaganz bezahlt bekommen“, weiß Anzenberger. „Nicht alle Käufer wissen den Wert einer maßgefertigten Designerküche zu schätzen – geschweige denn, diesen auch zu bezahlen. Zudem können Geschmäcker sehr unterschiedlich sein.“ Insbesondere die Lage ist das entscheidende Kriterium beim Verkauf.

Zudem muss das Traumobjekt im Rahmen der jeweiligen finanziellen Möglichkeiten bleiben. Wer sich für die eigenen vier Wände zu sehr einschränkt, wird am Ende kaum einen Zugewinn an Lebensqualität spüren. Die aktuell immer noch niedrigen Zinsen schaffen allerdings weiterhin gute Voraussetzungen. In einigen Städten Deutschlands ist die monatliche Belastung durch eine Finanzierung vergleichbar mit der monatlichen Miete.

Kapitalanleger
Die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Der Grund: Sie bereichern das Portfolio um eine sichere und stabile Investition. Das erste Gebot für Kapitalanleger beim Immobilienkauf ist deshalb: nicht denken wie ein Eigennutzer und persönliche Vorlieben hintenanstellen. Das Hauptaugenmerk sollte laut PlanetHome auf der Vermietbarkeit des Objektes liegen, nur so sei eine dauerhaft stabile Rendite gewährleistet.

Garant für eine kontinuierliche Vermietung ist die richtige Lage. Anzenberger: „Hier verschenken Anleger oft Potential, weil sie sich zu sehr vom eigenen Geschmack leiten lassen. Das belebte Univiertel in der Innenstadt entspricht zwar nicht immer den Vorstellungen vom eigenen Wohnen, doch Nachfrage und Vermietungszahlen sprechen für sich.“

Ähnliches gilt für den Immobilienzustand. Nicht die Farbe der Außenfassade oder die Täfelung des Treppenhauses sollten den Ausschlag geben. Vielmehr entscheiden Sanierungsbedürftigkeit von Heizung, Dach oder Fenstern über die Höhe des Gewinns, den die Immobilie erwirtschaften kann.

Wichtig ist zudem die Infrastruktur der Wohngegend. Eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, aber auch die Nähe zu Ärzten oder sozialen Einrichtungen wie Kitas und Schulen sind Wettbewerbsvorteile. Für die Ertragswertberechnung sollten alle diese Punkte berücksichtigt werden. „Ein höherer Kaufpreis kann durchaus gerechtfertigt sein. Nämlich dann, wenn die Lage des Objekts eine dauerhafte Vermietung garantiert und größere Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind“, sagt der PlanetHome-Immobilienexperte.

Quelle: Pressemitteilung von PlanetHome vom 05.07.2011

Ob Eigennutzer oder Kapitalanleger: Über den Umgang mit Immobilieneigentum entscheiden immer öfter die Lebensumstände
München (24. Juni 2011). Beim Thema Immobilien teilten sich lange Zeit die Lager: Für Kapitalanleger waren Immobilien vor allem Objekte mit klaren Renditeerwartungen. Für Eigennutzer waren Häuser und Eigentumswohnung vor allem emotionale Erfüllung und Rentenvorsorge. „In den vergangenen Jahren hat sich das Bild jedoch etwas gewandelt: Auch wenn Eigennutzer heute eine Immobilie für sich selbst erwerben, so blicken sie doch genau auf Themen wie Werterhalt, Entwicklung der Lage und mögliches Vermietungspotential“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand der Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome AG.

„Ein solides Objekt erfüllt im Idealfall die Bedürfnisse von Eigennutzern und Kapitalanlegern gleichermaßen“, weiß Anzenberger. Oberstes Kriterium für Eigennutzer wie für Kapitalanleger bleibt die Lage. Je zentraler und gefragter der Stadtteil und die Straße, desto mehr haben Immobilienbesitzer von den eigenen vier Wänden. „Anders als bei exklusiven Weinen zählt bei Wohnimmobilien der Massengeschmack. Je mehr Menschen die Immobilie gefällt, desto besser sind Vermietungs- und Verkaufschancen“, erklärt Anzenberger.

Exotik am Bau und teure Designereinbauten erfreuen indes nur eine Minderheit, die dann auch bereit ist, bei Miete oder Kauf einen Mehrpreis zu zahlen. Während für einen wohlhabenden Selbstnutzer der hohe Anschaffungspreis einer extrem ausgefallenen Immobilie keine Rolle spielen mag, weil ausschließlich die Lebensqualität bei der Eigennutzung zählt, so lässt sich ein hoher Einstandspreis bei einer späteren Vermietung selten adäquat auf die Miete umlegen – und die Rendite sinkt.

Ob man Eigennutzer oder Kapitalanleger wird, hängt laut PlanetHome meist von der Ausgangslage ab. Wer bisher kein Immobilieneigentum besitzt, startet meist mit einer Immobilie zur Selbstnutzung. „Der Mehraufwand zur Mietzahlung fällt gerade im aktuellen Zinstief moderat aus. Auf diese Weise gelingt es, schrittweise Immobilieneigentum zu schaffen“, sagt Anzenberger. Umzug, Arbeitsplatzwechsel oder Nachzug müssen bei einer ursprünglich zur Selbstnutzung geplanten Immobilie nicht zum Verkauf führen. „Selbst wenn das Objekt noch durch einen Kredit finanziert wird, kann man die Immobilie vermieten. Wichtig ist jedoch eine Notiz an die finanzierende Bank“, sagt Anzenberger. Ebenso möglich ist es, eine abgezahlte Immobilie zu beleihen und damit ein weiteres Objekt zu finanzieren. Auf diese Weise wird aus dem Eigennutzer ein Kapitalanleger mit wachsendem Immobilieneigentum.

Quelle: Pressemitteilung der PlanetHome AG vom 24.06.2011

Der Interhyp-10-Punkte-Plan, worauf Kapitalanleger beim Immobilienkauf achten sollten

(München, 10. August 2010) Nach Jahren der Zurückhaltung gibt es auch bei Privatkunden wieder ein wachsendes Interesse an Immobilien als Kapitalanlage. “Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge und gerade vor dem Hintergrund historisch günstiger Baugeldzinsen kann es sich lohnen, über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Damit das Kaufvorhaben auch auf sicherem Fundament steht, haben die Experten von Interhyp einen 10-Punkte-Plan erstellt.

1. Eigenkapital-Einsatz ist sinnvoll

Die immer noch oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man momentan unbedingt hinterfragen. “Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung wie jetzt sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen”, so Zinsexperte Haselsteiner.

2. Luft für unvorhergesehene Ausgaben haben

Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Auch Eigentümer einer vermieteten Immobilie müssen mit ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. “Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar”, meint Haselsteiner und empfiehlt rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwand als Vermögensrückhalt auf der Seite zu haben. Generell rät er konservativ zu kalkulieren: “Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.”

3. Keine Hektik

Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraum-Angebot knapp ist – beim Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. “Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanleger sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und vorschnell Kaufentscheidungen treffen, bei denen es um viel Geld geht”, weiß Haselsteiner.

4. Ohne solide Marktkenntnisse geht nix

Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mieter in ähnlichen Objekten, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter dort sehr häufig? All diese Fragen muss der Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Neben einer persönlichen Begutachtung helfen offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in Zeitungen und Internet.

5. Lieber nah als fern

Gerade noch in der Kapitalanlage unerfahrene Privatkunden sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 km entfernt sind. Damit ist es für diese nicht nur einfacher sich eine solide und aktuelle Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären.

6. Rendite ist nicht alles

Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die Rendite-Versprechungen allzu vollmundig sind. “Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanleger die Alarmglocken schrillen”, warnt Haselsteiner und erklärt: “Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanleger bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten.” Können Zweifel nicht hundertprozentig durch den Makler oder Verkäufer ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.

7. Mieteinnahmen-Prüfung wichtig

Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge Kapitalanleger lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie z.B. Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzers bekommen.

8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen

Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, empfiehlt Haselsteiner dringend sich mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen können.

9. Nicht allein wegen Steuervorteilen kaufen

“Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.”

10. Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung

Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob die Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. “Dementsprechend wichtig ist es, einen versierten Finanzierungsberater an der Seite zu haben, der nicht nur weiß, worauf es den Anbietern besonders ankommt, sondern der durch seine Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt, der das Vorhaben günstig und schnell wahr werden lässt”, erklärt Haselsteiner.

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp AG vom 10.08.2010