Wer erstmals in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, muss genau rechnen. „Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Kreditinstitute finanzieren zwar durchaus Objekte zum 18- bis 20-fachen der Nettokaltmiete, die vor zwei Jahren noch zum 14-bis 16-fachen der Nettokaltmiete gehandelt wurden – allerdings nehmen sie für das höhere Risiko den Darlehensnehmer verstärkt in die Pflicht.
Laut Hölscher locken im Herbst 2011 historisch niedrige Finanzierungszinsen von etwa 3 bis 3,5 Prozent. Jedoch laufen viele unerfahrene Kapitalanleger Gefahr, die Zinsersparnis durch sanierungsbedürftige oder zu teure Objekte zu verspielen. „Bei einer soliden Anlage müssen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Darlehenskonstrukt zueinander passen“, sagt Hölscher. Eine Faustformel lautet: Das Objekt trägt sich bis zur 10-fachen Nettokaltmiete selbst. Hintergrund: Kreditinstitute rechnen von den Nettokaltmieten in der Regel einen Abschlag von 20 bis 25 Prozent für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Weiterhin wird unterstellt, dass die Finanzierung einen dauerhaften Kapitaldienst (Summe aus Zins und Tilgung) von 8 – 8,5 Prozent schultern muss.
Erzielt ein Objekt beispielsweise eine Nettokaltmiete von 30.000 Euro p. a., verbleibt nach Abschlag ein Betrag von 22.500 Euro bis 24.000 Euro. Dies würde laut genannter Formel ausreichen, um eine Finanzierung von rund 265.000 Euro bis 300.000 Euro problemlos allein aus den Mieterträgen dauerhaft bedienen zu können.
Enderlein rät Immobilienkäufern, nicht den erstbesten Preis zu akzeptieren. Immer wieder würden Kaufpreise mit überzogenen Renditeerwartungen schöngerechnet. Sobald das Risiko für Mietausfälle und Instandhaltungskosten eingerechnet werde, seien viele Kaufpreise nicht haltbar. Der Kaufpreis für das Objekt müsse dann korrigiert werden.
Quelle: Pressemitteilung der Enderlein & Co. GmbH vom 06.10.2011
Laut der PlanetHome AG waren Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bundesweit die beliebtesten Immobilientypen im ersten Halbjahr 2011. Dabei wechselten die meisten Einfamilienhäuser in Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bayern ihre Besitzer. Eigentumswohnungen wurden vor allem in Städten gekauft. Ein großer Teil dieses Objekttyps wurde als Kapitalanlage erworben.
Der Deutschen liebste Immobilien waren in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres Eigentumswohnungen und freistehende Einfamilienhäuser. Vor allem in Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bayern gab es laut der PlanetHome AG bundesweit die meisten Transaktionen. In diesen Bundesländern wurden jeweils über 80 Prozent der Einfamilienhäuser in Kleinstädten und Gemeinden verkauft. Bei den Preisen zeigte sich dabei ein Nord-Süd-Gefälle: Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus mit rund 900 Quadratmetern Grundstücksfläche und fünf Zimmern lag in den Gemeinden Norddeutschlands im ersten Halbjahr 2011 bei rund 152.000 Euro. In bayerischen Gemeinden kostete solch ein Objekt im Schnitt etwa 260.000 Euro. In Großstädten wie Hamburg, Flensburg, Kiel, Lübeck und Oldenburg mussten Käufer für diesen Immobilientyp tiefer in die Tasche greifen: 321.000 Euro waren hier im Durchschnitt fällig. In den Großstädten des Bundeslandes Bayern lag der Preis im Schnitt bei rund 330.000 Euro.
Ein anderes Bild zeigt sich bei Eigentumswohnungen. Hier wurden deutschlandweit rund 85 Prozent in Städten verkauft, davon knapp 68 Prozent in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. In Gemeinden war die Nachfrage nach diesem Objekttyp im ersten Halbjahr 2011 eher verhalten. Ausnahme: die verkehrstechnisch gut angebundenen Gemeinden rund um München. „In der bayerischen Landeshauptstadt ist auf dem Eigentumswohnungsmarkt in den letzten Monaten viel passiert“, erläutert Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. „Die hohe Nachfrage hat hier die Preise im vergangenen Jahr um rund acht Prozent ansteigen lassen. Das hat dazu geführt, dass sich viele in den umliegenden Gemeinden nach Wohnungen umschauen – dort ist es in der Regel immer noch ein bisschen billiger.“ Doch habe die Nachfrage auch bereits in einigen Gemeinden den Quadratmeterpreis angehoben. Vor allem die Regionen südlich und östlich von München seien hiervon betroffen.
Während Einfamilienhäuser hauptsächlich zur Eigennutzung erworben wurden, zeigten sich Wohnungen als beliebtes Anlageprodukt. Rund 38 Prozent haben sich nach Angaben von PlanetHome aus Investitionsgründen zum Kauf einer Eigentumswohnung entschlossen. Das seien etwa 15 Prozent mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. „Immobilien gelten seit der Finanz- und auch jetzt in der Eurokrise als inflationssicher“, erklärt Anzenberger. „Das erste Halbjahr 2011 macht vor allem eines deutlich: Gewinner aller Krisen ist der Wohnimmobilienmarkt.“
Die Auswertung erfolgte auf Basis von Daten aller bundesweiten Wohnimmobilien-Transaktionen der PlanetHome AG zwischen dem 1.1.2011 und dem 30.6.2011.
Quelle: Pressemitteilung der PlanetHome AG vom 26.07.2011
Wie eine Emnid-Studie im Auftrag der BHW Bausparkasse herausfand, leben auch fast zwanzig Jahre nach dem Mauerfall noch immer deutlich weniger Ostdeutsche in den eigenen vier Wänden als dies in den westlichen Bundesländern der Fall ist.
Nur gut ein Drittel (36,7 Prozent) der Menschen in den neuen Bundesländern leben demnach im Wohneigentum. In Westdeutschland sind es dagegen 55,2 Prozent. Die Studie zeige auch, dass Ostdeutsche lieber im Haus als in einer Eigentumswohnung leben. Nur 0,4 Prozent der Wohneigentümer dort hätten sich für eine Eigentumswohnung entschieden, im Westen 8,3 Prozent.
Wie der Immobilienanbieter Planethome erklärt, können Immobilienmakler vor teuren Fehlern beim Immobilienkauf bewahren. Als Berater sollen sie potentielle Eigentümer bei der Gestaltung der unterstützen. Wie zeigt Planethome am Beispiel von Eigentumswohnungen:
Eigentumswohnungen stehen bei Stadtbewohnern hoch im Kurs. Viele Ledige und Paare ohne Kinder bevorzugen geräumige Altbauwohnungen in innerstädtischen Quartieren. Vorteil: Gebrauchte Wohnungen sind oftmals mit Abschlägen von 15 oder 20 Prozent gegenüber Neubauwohnungen zu haben.
Der Kauf einer Eigentumswohnung erfordert andere Prioritäten als der Erwerb eines Einzelhauses. Teilen sich mehrere Eigentümer ein Haus, interessiert neben der Lage sowie der Ausstattung und der räumlichen Aufteilung vor allem die Qualität des Gebäudes. Wie alt ist es? In welchem Zustand befinden sich Objekt, Grundstück und Nebengebäude? Wann wurden letzte Renovierungen durchgeführt? Welche Reparaturen stehen als nächstes an? Und vor allem: Sind genügend Rücklagen für die Sanierung vorhanden? „Um diese Fragen zu klären, sollte man mit dem Hausverwalter sprechen und Einblick in die Bücher nehmen“, rät Robert Anzenberger, Vorstand des Immobiliendienstleisters PlanetHome. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, haben Käufer meist wenig Arbeit. Grund: Der Vermittler hält entsprechende Unterlagen in der Regel griffbereit. Zudem hat er sich über die wichtigsten Fragen im Vorfeld informiert und gibt bereitwillig Auskunft.
Sondereigentum klären
Vor dem Kauf sollten Erwerber zweifelsfrei klären, was zum Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum. Für das Sondereigentum ist man selbst verantwortlich, für das Gemeinschaftseigentum alle. Zum Sondereigentum gehört im Regelfall die Wohnung selbst, eigene Kellerräume sowie die Garage. Über diese Räume kann man frei verfügen und auch Änderungen vornehmen. Sind weitere Räumlichkeiten als Sondereigentum aufgeführt, so ist wichtig, ob diese in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan des Hauses explizit als Sondereigentum ausgewiesen sind. „Fehlt diese Auszeichnung, besteht kein Anspruch auf alleinige Nutzung dieser Räume,“ erläutert Anzenberger. Dann sind sowohl die Beanspruchung als auch gewünschte Änderungen stets im Dialog mit der Eigentümergemeinschaft abzusprechen.
Gewährleistungsansprüche vereinbaren
Anders als bei Neubauwohnungen, kann der Besitzer einer gebrauchten Immobilie Gewährleistungsansprüche in vielen Fällen ausschließen. Auf offensichtliche oder wesentliche Mängel hat der Verkäufer aber stets hinzuweisen. Unterlässt er dies, kann er später haftbar gemacht werden. Dies kann bei gravierenden Mängeln bis zur Anfechtung des Kaufvertrags gehen. Wohnungskäufer sollten die Immobilie daher genau begutachten und auf Mängel hin untersuchen. Reicht die eigene Fachkenntnis dazu nicht aus, sollte man die Hilfe eines Fachmanns in Anspruch nehmen. Handelt es sich bei dem Haus um ein relativ neues Gebäude, kann es sein, dass noch Gewährleitungsansprüche seitens der Baufirmen bestehen. In solchen Fällen sollte man im Kaufvertrag vereinbaren, dass Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an den Käufer übergehen. Wird dies versäumt, können spätere Ansprüche gegen Baufirmen und Bauträger nur noch mit Mühe durchgesetzt werden.
Instandhaltungsrücklage prüfen
Manchmal ist der bisherige Wohnungsbesitzer mit seinen Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft in Rückstand. Es können nicht beglichene Rechnungen offen sein, fehlende Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage oder rückständige Heizölforderungen. Um im Nachhinein keine böse Überraschung zu erleben, sollten Käufer Akteneinsicht beim Verwalter nehmen und um schriftliche Bestätigung bitten, dass keine Rückstände vorhanden sind. Außerdem sollte man sich über die Höhe der Nebenkosten informieren und darüber, ob der Verkäufer auch wirklich alle Abrechnungen bei der Stadtreinigung sowie beim Strom- und Gasversorger beglichen hat.