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Zeichen sprechen für Leitzinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte in den kommenden Wochen / Immobilienbesitzer sollten reagieren und Forward-Darlehen prüfen

Mannheim (1. Juli 2011). Der Chef der Europäischen Zentralbank (EZB) Jean-Claude Trichet signalisierte bereits mehrfach, die Leitzinsen noch in diesem Monat zu erhöhen. Nachdem die EZB im April den Schlüsselzins bereits um 0,25 Prozent erhöht hatte, rechnen Experten nun mit einem weiteren Viertelprozentpunkt, der den Zinssatz auf 1,5 Prozent steigert. „Auch wenn die Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung nicht sofort spürbar sein werden beziehungsweise eingepreist sind, rechnen wir mittel- bis langfristig mit steigenden Zinsen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount. Das sollten auch Immobilienbesitzer mit laufenden Finanzierungen bedenken. Sie sollten beim jetzigen Zinsniveau von deutlich unter 4 Prozent ein Forward-Darlehen prüfen.

Ein Forward-Darlehen ist eine Variante der Anschlussfinanzierung, die sich an Immobilienbesitzer richtet, deren Zinsbindung der Erstfinanzierung in 12 bis 60 Monaten ausläuft. Kreditnehmer können sich so günstige Zinsen für ein Darlehen sichern, das sie erst in bis zu fünf Jahren in Anspruch nehmen. Das schafft zum einen Sicherheit, da sie die Höhe der künftigen Zinsen bereits heute fixieren. Zudem schützt diese Finanzierungsvariante vor einem steigenden Zinsniveau. Oppel: „Ein Unterschreiten der derzeitig historisch niedrigen Zinsmarke halten die meisten Experten trotz der Unsicherheiten in einigen Ländern für unwahrscheinlich. Vielmehr indizieren das Konjunkturhoch auf der einen und die steigende Inflation auf der anderen Seite mittelfristig steigende Zinsen.“

Anbietervergleiche ratsam
Bei einem Forward-Kredit entfallen zwar die sonst üblichen Bereitstellungszinsen, da die Zeit der Zinsbindung erst später beginnt. Für die Vorlaufzeit, die so genannte Forward-Periode, berechnen die Kreditinstitute allerdings einen Zinsaufschlag. Dieser ist abhängig von der Länge der Vorlaufzeit und der Zinsfestschreibung – generell gilt: Je länger die Forward Periode, desto höher der Aufschlag. „Die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern sind groß“, warnt der Experte von HypothekenDiscount. „Die Aufschläge für Forward-Kredite können bis zu 300 Prozent variieren. Bei langen Vorlaufzeiten und zu hohen Aufschlägen kann ein Forward-Darlehen trotz niedriger Ausgangszinsen teurer werden als eine normale Prolognation zum eigentlichen Finanzierungstermin in der Zukunft.“

Risikominimierung durch Aufpreis
Gerade über längere Zeiträume ist die Zinsentwicklung 2012 schwer vorhersagbar. Kreditnehmer sollten bedenken, dass ein Forward-Darlehen als verbindlicher Vertrag nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden kann. Im Falle eine Nichtabnahme können daher die Kreditinstitute eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Wer sich davor schützen will, kann eine Ausstiegsklausel in den Vertrag aufnehmen, muss dafür aber zusätzliche Aufschläge in Kauf nehmen. „Auch hier lohnt sich nachzurechnen“, weiß Oppel. „In der derzeitigen Zinssituation allerdings bietet ein Forward-Kredit ein hohes Maß an Sicherheit, die zusätzliche Gebühren durch eine Ausstiegsklausel in den meisten Fällen überflüssig macht.“

Quelle: Pressemitteilung von Hypothekendiscount vom 01.07.2011

Trendwende erreicht / Langfristige Baukredite und Forward-Darlehen werden teurer

Der anstehende Jahreswechsel ist ein guter Anlass, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldzinsen in 2011 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, analysiert die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeldkonditionen und gibt Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Rückblick 2010

“Das Jahr 2010 war von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA und einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt. Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen.”

Doch trotz der jüngsten Anstiege gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für ein 200.000 Euro-Kredit fällt eine Rate von 1.040 Euro an.

Ausblick für die Zinsentwicklung 2011

Zinsexperte Haselsteiner rechnet für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken zunehmend unter Druck stehen werden die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. “Erste Leitzinserhöhungen in der 2. Jahreshälfte könnten das unterstreichen. Während die Defizitländer in Europa weiterhin mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und auch von einer weiteren Zuspitzung des Schuldenkonflikts auszugehen ist, erwarten wir für Deutschland nur Positives. Die strengen Reformen und der Verzicht der letzten zehn Jahre machen sich jetzt bezahlt und haben Deutschland extrem wettbewerbsfähig gemacht. Starkes Wachstum und hohe Beschäftigung sind daher auch die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt”, fügt er an. Sein Rat lautet: “Kaufinteressenten sollten nicht zu lange warten, sondern die Gunst der Stunde nutzen, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.”

Handlungsempfehlungen 2011

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgungsrate und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten im Frühjahr 2011 mit einem unabhängigen Berater klären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden können. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.

Quelle: Pressemitteilung zur Zinsentwicklung 2011 der Interhyp AG vom 28.12.2010

Derzeit werden die Zinsmärkte weltweit von zwei Themen bewegt: Einerseits werden bedingt durch die extrem schwachen Wirtschaftszahlen weitere Leitzinssenkungen der Notenbanken erwartet, andererseits breitet sich zunehmend die Sorge aus, dass die Staaten durch das Anwerfen der Gelddruckmaschinen und durch die exorbitante Ausweitung der Staatsschulden die langfristigen Kapitalmarktzinsen nach oben treiben könnten. In der Folge werden die Zinsstrukturkurven steiler, da die Risikoprämien für lange Zinsbindungen steigen, obwohl derzeit die Inflationsraten im Rekordtempo fallen. Vielen Investoren wird inzwischen das Ausmaß der Schecks, die von den Politikern weltweit jede Woche in Hunderten Milliarden geschrieben werden, unheimlich. Aus diesem Grund wird auch eine weitere Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) am nächsten Donnerstag nicht zwangsläufig zu niedrigeren Kapitalmarktzinsen führen. Die schwachen Exportzahlen in Deutschland und die anhaltend schwachen Konjunkturindikatoren in praktisch allen Euroländern werden unserer Ansicht nach die EZB zu einer Zinssenkung um 0,50 Prozentpunkte veranlassen. Für die Baugeldkonditionen sind aber weder die Leitzinsen entscheidend noch die Renditen von Bundesanleihen, sondern die Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken. Wir gehen davon aus, dass sich der Zinsabstand zwischen Baugeld und Staatsanleiherenditen in den nächsten Monaten weiter ausweiten wird. Das heißt, dass selbst sinkende Renditen bei Bundesanleihen nicht unbedingt zu tieferen Baugeldzinsen führen werden. Wir bleiben bei unserer Empfehlung, dass Baufinanzierungskunden die aktuellen Konditionen sichern sollten. Gerade längere Laufzeiten bieten sich dazu an. Anschlussfinanzierern empfehlen wir, die immer noch niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen. Viele Baufinanzierungen aus den Jahren 1999 und 2000 wurden damals mit Zinssätzen von über 6% abgeschlossen und können jetzt bei einem Bankwechsel mit einer Vier vor dem Komma gesichert werden. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen bei Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung scheint gerade in diesen unsicheren Zeiten die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und dazu noch die langfristig attraktivste Altersvorsorge. Wir empfehlen daher, eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie hohe Kalkulationssicherheit bietet.

Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts

Quelle: Zinskommentar der Interhyp AG

Immobilienbesitzer profitieren noch bis Ende November von aufschlagsfreien Forward-Darlehen

(München, 20. November 2008) In den vergangenen Monaten hatten Immobilienbesitzer die Gelegenheit, sich bei ihrer Anschlussfinanzierung sehr günstig gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern: Eine Reihe von Banken haben Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag angeboten. Der Verzicht auf einen Aufpreis wurde durch die flache, teils sogar inverse Zinsstrukturkurve möglich. “Da die Zinsstrukturkurve aber immer steiler wird, können die Banken ihr Angebot an aufschlagsfreien Forward-Darlehen nicht mehr lange aufrechterhalten”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Wer daher noch von der Zinsabsicherung zum Nulltarif profitieren möchte, sollte sich beeilen – denn einige Banken haben bereits angekündigt die Aufschlagsfreiheit nur noch bis Ende November anzubieten.”

So genannte Forward-Darlehen sind ein nützliches Instrument, um sich als Immobilienbesitzer für die Anschlussfinanzierung vor künftigen Zinsanstiegen zu schützen: Läuft die Zinsbindung eines bestehenden Darlehens in den nächsten zwölf bis 60 Monaten aus, kann man mittels Forward-Darlehen die jetzt sehr günstigen Zinsen nutzen, um die späteren Finanzierungskonditionen zu fixieren.

Für diese Zinssicherung im Voraus wird normalerweise ein Aufschlag erhoben, auf den aber viele Banken in den vergangenen Monaten verzichtet haben. “Bevor wieder ab Dezember die üblichen Aufschläge verlangt werden, sollten Immobilienbesitzer rasch mit ihrem Berater abstimmen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll für sie ist”, rät Haselsteiner. “Schließlich kann man sich so von einem späteren Zinsanstiegs-Risiko befreien – ohne Mehrkosten zu bezahlen.

Die Bestsätze bei Annuitätendarlehen für fünf Jahre liegen derzeit bei 4,14%, für zehn Jahre bei 4,54%, für 15 Jahre bei 4,68 %, für 20 Jahre bei 4,81% und für 25 Jahre bei 4,99% effektiv.

Über die Interhyp AG: Mit einem abgeschlossenen Finanzierungsvolumen von 5,7 Milliarden Euro in 2007 ist die Interhyp AG der größte Broker für private Baufinanzierungen in Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern wählt unabhängig aus über 70 Banken, Versicherungen und Bausparkassen die optimale Finanzierung für den Kunden aus. Dabei kombiniert das Unternehmen die Vorteile des Internet mit kompetenter unabhängiger Beratung durch über 250 Baufinanzierungsspezialisten. Dadurch liegen die Interhyp-Konditionen deutlich unter denen, die bei traditionellen Filialbanken erhältlich sind. Mit bundesweit insgesamt 18 Niederlassungen sind die Interhyp-Berater auch für eine persönliche Beratung vor Ort in folgenden Städten erreichbar: Augsburg, Berlin, Bielefeld, Bremen, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Mannheim, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden.

Quelle: Interhyp AG