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Wie beim Auto bestimmte Wartungsintervalle eingehalten werden müssen, können auch bei einer Immobilie Reparaturen, eine Sanierung oder eine Modernisierung nicht unbegrenzt aufgeschoben werden. „Jeder Immobilienbesitzer sollte deshalb schon zu Beginn einen Maßnahmenplan erstellen und entsprechend Rücklagen bilden“, rät Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Reichen die Rücklagen nicht aus, gibt es verschiedene Finanzierungsoptionen, die geprüft werden sollen.

Trotz Rücklagen und Ersparnissen kann nicht jede Maßnahme durch vorhandenes Eigenkapital abgedeckt werden und der Gang zur Bank ist unumgänglich. Hier empfiehlt es sich laut HypothekenDiscount, rechtzeitig Informationen einzuholen und verschiedene Möglichkeiten und Anbieter zu vergleichen. Gerade im aktuellen Zinsumfeld, das von Leitzinserhöhungen und kaum vorhersehbaren Wirtschaftsentwicklungen bestimmt wird, müssen Immobilienbesitzer intensiver denn je vergleichen, da die Konditionen stark schwanken.

Oppel: „Eigentümer, bei denen die Sanierung eigentlich erst für das kommende Jahr geplant ist, sollten zudem nicht länger Zeit verstreichen lassen und sich jetzt informieren. Zum einen kann man von einem steigenden Zinsniveau ausgehen und zum anderen laufen einige staatliche Förderprogramme aus.“ Grundsätzlich gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten.

Kapitalbeschaffung
Ist das Objekt schuldenfrei, ist es möglich, die Immobilien einfach neu zu beleihen und ein zinsgünstiges Annuitätendarlehen aufzunehmen. „Ein solches Darlehen bietet sich für größere Modernisierungen ab einem Darlehensbetrag von 25.000 Euro an“, erklärt der HypothekenDiscount Finanzierungsexperte. „So bleiben Aufwand und Nebenkosten für den Grundbucheintrag im Verhältnis.“

Modernisierungsdarlehen
Viele Banken bieten inzwischen spezielle Modernisierungsdarlehen an. Diese Programme richten sich bevorzugt an Bauherren, die eine energetische Sanierung planen oder in regenerative Energien investieren wollen. Ein Beispiel ist das EnergiePlus-Darlehen der SKG-Bank. Bei Darlehenssummen von 5.000 bis 50.000 Euro sind aktuell sowohl kleinere als auch größere Umbauten zu Konditionen von 4,99 Prozent möglich. Die Laufzeiten liegen zwischen 12 und 60 Monate. Sondertilgungen sind kostenfrei.

Ratenkredite
Für Renovierungsarbeiten oder Umbauten bis zu einer Investitionssumme von 10.000 Euro, die keine energetischen Verbesserung mit sich bringen und auch sonst nicht förderfähig sind, können Ratenkredite die richtige Wahl sein. Allerdings sind diese meist zwischen 1 und 3 Prozent teurer als spezielle Energiedarlehen für Immobilieneigentümer. Oppel: „Ein solcher Kreditvertrag muss nicht immer mit der Bank geschlossen werden. Zum Teil bieten auch Fachhandel und Baumärkte interessante Finanzierungen an.“ Preisvergleiche sind Pflicht.

KfW-Mittel
Kaum ein Bauherr wird heute darauf verzichten, wenn Dach, Heizung oder Fassade erneuert werden, das Objekt auch energetisch aufzuwerten. Die Bankengruppe KfW unterstützt seit Jahren energetische Sanierungen mit zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Die Programme „Energieeffizient Sanieren“ (Programmnummern 151 und 152) werden derzeit mit Zinssätzen ab 1,81 Prozent effektiv pro Jahr angeboten. Grundsätzlich gilt: Je höher die erreichte Energieeffizienz, desto höher die Förderung. Darüber hinaus gibt es Programme zum altersgerechten Umbauen (Programmnummern 155 und 455) und zur Wohnraummodernisierung allgemein (Programmnummer 141). „Allerdings stehen für die Programme ‚Altersgerechter Umbau‘ ab 2012 voraussichtlich keine Mittel mehr zur Verfügung“, sagt Oppel. „Wer diese nutzen will, sollte bis spätesten Ende November alle Unterlagen eingereicht haben.“

5 Tipps zur Sanierungsplanung
1. Maßnahmenplan über mindesten 30 Jahre
2. Rücklagen bilden: 10 Euro/qm p.a.
3. Rechtzeitig informieren, Kreditmarkt beobachten
4. Passende Finanzierungsmöglichkeit auswählen
5. Finanzierungsanbieter vergleichen

Quelle : Pressemitteilung von HypothekenDiscount vom 26.07.2011

Interhyp zeigt die breite Palette an Finanzierungsmöglichkeiten auf
(München, 22. April 2009) Mit dem Beginn des Frühlings möchten viele Eigentümer ihre Immobilie auf Vordermann bringen – wissen aber oft nicht, wie sie die Modernisierung oder Sanierung am besten finanzieren. “Je nach Höhe und Zweck der Modernisierungssumme sind unterschiedliche Finanzierungsformen sinnvoll. Darum lohnt es sich, die Möglichkeiten zu kennen und sorgfältig abzuwägen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Interhyp skizziert die generellen Möglichkeiten, wie Eigenheimbesitzer ihre Modernisierung einfach und kostengünstig finanzieren können.

Bevor es mit der Modernisierung losgehen kann, gilt es mehrere Grundüberlegungen zu treffen: Liegt eine energetische Sanierung vor, wie hoch ist die benötigte Summe, wie viel Flexibilität bei der Rückzahlung ist notwendig oder lohnt sich eine Grundschuldeintragung beim Grundbuchamt?

DARLEHEN MIT GRUNDSCHULDEINTRAGUNG

a) Darlehen über Bestandsbank oder neuen Anbieter

Ist ein Haus oder eine Wohnung weitgehend schuldenfrei, kann eine bereits bestehende Hypothek genutzt werden, um dort freie Grundschuldteile zu beleihen und so die Modernisierung zu finanzieren. Grundschuldeintragungen werden von den Banken meist mit günstigen Konditionen belohnt. Aktuell liegen hier die Best-Sätze für 5jährige Baudarlehen bei 3,40 Prozent, bei 10jährigen Krediten bei 4,10 Prozent effektiv.

Als Darlehensgeber kommen hier das bisherige Finanzinstitut, aber auch neue Banken in Frage. Entscheidend ist die am besten passende Lösung zu den besten Konditionen. Wenn das Darlehen beim bisherigen Kreditgeber in Anspruch genommen wird, fallen keine Notarkosten für die Verwendung der bestehenden Grundschuld an, sofern freie Grundschuldbeträge für das neue Darlehen zur Verfügung stehen. Bei einem Wechsel zu einem neuen Anbieter müssen nur die Kosten für die Abtretung getragen werden (i. d. R. günstiger als eine Neueintragung).

Fazit: Gut für Modernisierungen und Renovierungen, die keine energetische Sanierung darstellen und dementsprechend nicht vom Staat finanziell gefördert werden. Die Konditionen lehnen sich an den sonst üblichen günstigen Annuitätendarlehen an. Lediglich geringe Grundbuchabtretungsgebühren sind zu entrichten.

b) KfW-Förderprogramme

Sollten energiesparende Maßnahmen geplant sein, lohnt sich der Blick auf die zinsgünstigen Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Je nach Modernisierungsart, damit verbundener Energieeinsparung sowie Zinsbindung und Laufzeit liegen die Zinssätze zwischen 1,10 bis 4,54 Prozent. Allerdings vergibt die KfW diese Förder-Darlehen mit Grundschuldeintragung nicht direkt, sondern nur über durchleitende Finanzinstitute wie z.B. Interhyp. In Frage kommen hierbei die Programme “Energieeffizient Sanieren” und “Wohnraum Modernisieren”.

Fazit: Da der Erhalt der Darlehen an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft ist, sollten unabhängige Finanzierungsexperten zu Rate gezogen werden, die klären, ob bzw. welche KfW-Programme und Kombinationen sich eignen.

DARLEHEN OHNE GRUNDSCHULDEINTRAGUNG
a) Nachrangdarlehen

Wie der Name bereits ahnen lässt, handelt es sich bei einem Nachrangdarlehen um einen Kredit, der die Gläubiger im Rückgriffsfall nur an zweiter, also nachrangiger Stelle bedient. Aus diesem Grund liegen die Kosten für diese Darlehen meist höher als bei grundbuchgesicherten Krediten. Dafür bieten Nachrangdarlehen sehr viel Flexibilität bei der Rückzahlung, da Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe vorgenommen werden können. Die Kreditsumme kann zwischen 5.000 und 50.000 Euro liegen.

Fazit: Nachrangdarlehen eignen sich für Modernisierer, die keine energetischen Vorhaben planen oder Mittel für außerplanmäßige Rückzahlungen erwarten. Die bis zu maximal 15 Jahre lange Kreditlaufzeit erlaubt eine geringe monatliche Belastung.

b) Ökokredit

Sind umweltschonende Um- und Ausbauten von bestehenden Wohnhäusern geplant, wie z.B. der Aufbau einer Photovoltaikanlage, Wärmepumpe oder auch die Errichtung eines Naturgartens, könnte der “Ökokredit” ideal sein: Modernisierungsmaßnahmen in einer Höhe von bis zu 40.000 Euro sind zu einem sehr günstigen Zinssatz von 5,14% effektiv finanzierbar. Dabei ist eine Grundschuldbesicherung nicht notwendig. Immobilienbesitzer können zwischen einer Laufzeit von einem bis zwölf Jahren wählen und während der Darlehenslaufzeit jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen.

Fazit: Da die ökologische Verwendung nur durch das Kostenangebot und die Handwerkerrechnung nachgewiesen werden muss und keine Grundschuldbesicherung nötig wird, ist der Prüfungs- und Eintragungsaufwand minimal – bei gleichzeitig sehr günstigen Konditionen.

c) Ratenkredit

Ratenkredite sind zweckneutral, werden nicht im Grundbuch besichert und meist bereits wenige Tage nach Zusage ausgezahlt. Zudem fallen bei dieser Finanzierungsform keine Notar- und Grundbuchkosten an und die jederzeitigen Sondertilgungsmöglichkeiten gewähren höchste Flexibilität bei der Rückzahlung. Der Nachteil: Die Konditionen sind je nach Laufzeit um 2 bis 3 Prozentpunkte teurer als bei einem Darlehen mit Grundschuldbesicherung. Außerdem ist die laufende Rate deutlich höher, da Ratenkredite meist innerhalb von maximal 5 Jahren zurückgezahlt werden müssen.

Fazit: Liegt keine energetische Sanierung vor und beträgt die Darlehenssumme höchstens 25.000 Euro, kann ein Ratenkredit sinnvoll sein.

Unerlässlich: Optimierung durch Experten

“Da die optimale Finanzierungslösung von vielen Parametern wie Laufzeit, Kredithöhe oder Zweck abhängt, sollte jeder Immobilienbesitzer seinen Finanzierungsberater auf seine individuellen Wünsche und Möglichkeiten ansprechen. Der Experte wird dann prüfen, welche Kreditform bei der anstehenden Sanierung in Frage kommt und sinnvoll ist”, erklärt Haselsteiner.

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp AG

Energieschub für Thüringer Familien

Wie die Ostthüringer Zeitung mitteilt, wirbt der Freistaat Thüringen, mit dem Öko-Plus-Darlehen für die eigenen vier Wände. “Ab sofort können energiesparende, klimagerechte Investitionen finanziert werden”, teilte das Landratsamt Saale-Orla gestern dazu mit.

Mit dem Thüringer Modernisierungsdarlehen “Öko-Plus” werden Wärmeschutzmaßnahmen zur Dämmung (Außenwände, Dach, oberste Geschoss- und Kellerdecken), Austausch bzw. Erneuerung der Heizung (z. B. erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, Nah- und Fernwärme), der Fenster und Haustüren sowie der Austausch von Einzelöfen durch Zentralheizungs- anlagen mit Brennwerttechnologie gefördert. Öko-Plus ergänzt die bestehenden Förderprogramme der Thüringer Aufbaubank, ist an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden und wird über die KfW refinanziert.

Insbesondere Familien, die Eigenheime und Eigentumswohnungen mit neuer energieeffizienter Heiztechnik sowie verbessertem Wärmeschutz ausstatten wollen, sind hier angesprochen. Die Antragsannahme und Prüfung der Einkommensgrenzen erfolgt durch die Mitarbeiter des Landratsamtes.

Angela Wolf, Mitarbeiterin im Fachdienst Wirtschaft, Kultur und Tourismus, berät interessierte Bürger in Fragen der Wohnungsbauförderung und beantwortet Fragen dazu auch telefonisch unter Tel. 03663/48 87 60. Das Landratsamt Saale-Orla empfiehlt zudem, auch eine CO2-Gebäudesanierung, die Bestandteil des Konjunkturpaketes ist und zinsverbilligte Kredite gewährt, ins Kalkül zu ziehen.

Wangener Bürger erhalten von der Stadt einen Zuschuss um ihre Häuser jetzt thermographisch untersuchen zu lassen. Bis zum 16. Februar kann man den Zuschuss bei der Stadt noch beantragen, wenn man sein Haus dieses Jahr untersuchen lassen will. Sollte aufgrund der Witterung eine Untersuchung im Winter 2008 / 2009 nicht mehr möglich sein, wird die Untersuchung im Winter 2009 / 2010 durchgeführt, teilt die Stadtverwaltung Wangen mit.

Bereits am 25. November 2008 hatte der Gemeinderat der Stadt Wangen im Allgäu beschlossen, ein Programm zur thermographischen Untersuchung von Gebäuden aufzulegen. In Zusammenarbeit mit der Energieagentur Ravensburg werden die thermographische Untersuchungen durchgeführt. Für die Untersuchungen fallen 350 Euro je Untersuchung an. Unter bestimmten Voraussetzungen werden diese mit 150 Euro bezuschusst (Förderprogramm der BAFA www.bafa.de – die Zuschussbeantragung erfolgt durch die Energieagentur).

Werden innerhalb von drei Jahren nach Auswertung der thermographischen und entsprechender Beratung Energiesparmaßnahmen durchgeführt, die die Kriterien der KfW (www.kfw.de) erfüllen, erstattet die Stadt 50 Prozent der Kosten (mindestens 100 Euro) für die Thermographie. Auch Bescheinigungen, die auf Grund öffentlicher Fördermittel für Energiesparmaßnahmen erteilt werden, können als Nachweis anerkannt werden. Sollte für Maßnahmen keine entsprechende Erklärung vorliegen, überprüft die Energieagentur Ravensburg die durchgeführten Energiesparmassnahmen auf deren Einsparpotenzial.