Die Immobilie ist gefunden, die Verträge sind unterzeichnet – der Makler verlangt seine Provision. Oft kommt es an dieser Stelle zu Irritationen und Streitfällen, denn Mieter oder Käufer von Immobilien haben nicht selten falsche Vorstellungen davon, wann eine Maklerprovision zu zahlen ist und wann nicht. Das Immobilienportal Immonet hat die häufigsten Irrtümer zusammengestellt.
Muss ein Maklervertrag vorliegen?
Viele Käufer oder Mieter gehen irrtümlich davon aus, dass zwischen Immobilienmakler und Verkäufer bzw. Vermieter ein Vertrag vorliegen muss. Das ist aber nicht erforderlich, damit ein Makler seine Courtage geltend machen kann. Der § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt, dass es für die Provisionsverpflichtung eines Käufers gegenüber dem Makler nicht auf einen Vertrag ankommt. Der Makler muss lediglich nachweisen, dass es seiner Tätigkeit zu verdanken ist, dass der Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist.
Muss eine Provisionsvereinbarung vorhanden sein?
Wie beim Maklervertrag bedarf es keiner ausdrücklichen Provisionsvereinbarung im Vorfeld. Der Kunde geht bereits dann eine Provisionsverpflichtung ein, wenn im Exposé der Hinweis auf eine Makler-Provision gegeben wird und der Kunde vom Makler weitere Informationen anfordert. Gezahlt werden muss am Ende aber nur, wenn Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich unterzeichnet sind.
Ist die Makler-Provision abhängig vom Aufwand?
Die Höhe der Provision ist nicht vom Arbeitsaufwand des Maklers abhängig. Die Makler-Provision ist nämlich nicht durch den Arbeitsaufwand begründet, sondern dadurch, dass die Bemühungen des Maklers den Geschäftsabschluss ermöglicht haben. Laut Gesetz muss der Makler den Nachweis über die Vermittlung des Miet- oder Kaufobjektes erbringen. Es reicht also aus, wenn der Makler dem Kunden Objekt und Verkäufer nennt. Weitere Dienstleistungen sind nicht erforderlich, damit der Makler am Ende eine Rechnung stellen darf.
Wohnung ohne Immobilienmakler?
Wer die Maklerprovision für eine Immobilie umgehen möchte, sollte den Vermieter oder Eigentümer direkt ansprechen und darauf achten, dass ein Makler außen vor gelassen wird. In jedem Fall müssen Käufer oder Mieter nachweisen können, dass sie ohne vorherigen Maklerkontakt die Verkaufs- oder Vermietungsabsicht kannten. Es reicht nicht, dass sie das Haus oder den Eigentümer kannten.
Der Maklervertrag läuft vor Kauf-/Miet-Vertragsabschluss ab
Selbst wenn der Maklervertrag zwischen Vermieter bzw. Verkäufer und dem Makler bei Vertragsunterzeichnung ausgelaufen ist, darf dieser seine Provision einfordern. Juristisch entscheidend ist, dass die Bemühungen des Maklers „mitursächlich“ waren für die Vertragsunterzeichnung. Dabei ist es in der Rechtsprechung nicht ganz eindeutig, wie viel Zeit zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss liegen darf. Zwar hat der Bundesgerichtshof einen Zeitraum von einem Jahr festgelegt, in dem ein Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss vermutet werden kann. Im Einzelfall können die Fristen aber erheblich länger sein. Das ist vor allem bei größeren Objekten – wie der Entwicklung eines Einkaufszentrums – der Fall. Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen, dass selbst nach neun Jahren noch eine Ursächlichkeit hergestellt werden kann.
Mehrere Makler = mehr Provision?
Sind mehrere Makler im Spiel, kann es sein, dass am Ende jeder rechtmäßig auf eine Provision besteht. Probleme zeichnen sich ab, wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils einen Makler eingeschaltet haben. Dann sollten die Beteiligten die Provisionsfrage direkt und vorab mit den Vermittlern klären. Mithilfe von Freistellungsvereinbarungen verhindert, dass man am Ende doppelte Kosten hat. Vorsicht ist immer geboten, wenn man es beim gleichen Objekt nacheinander mit mehreren Maklern zu tun hat. Unter Umständen könnte eine doppelte Provisionspflicht bestehen. Das Gericht entscheidet das immer nur für den Einzelfall.
Provisionspflicht auch bei neuem Vertragsunterzeichner
Die Versuchung ist groß: Man interessiert sich für ein Objekt, führt sämtliche Gespräche mit dem Immobilienmakler – und lässt am Ende den Lebensgefährten die abschließenden Verträge unterzeichnen. Doch so einfach lässt sich die Provisionsverpflichtung nicht umgehen. Auch wenn der Lebensgefährte als Käufer oder Mieter den Vertrag unterschreibt, wird eine Provision fällig.
Geplatzte Verträge
Wenn ein Kaufvertrag oder Mietvertrag nach der Unterzeichnung platzt, muss der Immobilienakler die Provision in der Regel nicht zurückzahlen. Entscheidend ist allein, dass der Hauptvertrag unterschrieben wurde. Eine Umsetzung ist nicht erforderlich, um die Provision zu rechtfertigen. Wenn die Parteien den Vertrag zum Beispiel einvernehmlich auflösen, behält der Makler sein Honorar. Ausnahme: Der Vertrag wurde unwirksam abgeschlossen. Das könnte der Fall sein, wenn der Verkäufer einen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten kann. Hat der Käufer falsche finanzielle Verhältnisse vorgegaukelt und kann anschließend nicht zahlen, wäre der Vertrag nichtig, ebenso wie die Grundlage für die Maklerprovision.
Quelle: Pressemitteilung der immonet GmbH vom 22.06.2012