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Zunehmend steigende Mieten und niedrige Zinsen bewegen die Menschen hierzulande dazu, vermehrt Wohneigentum zu erwerben. Gleichzeitig schwindet das Vertrauen in andere Investments wie etwa Aktien oder Anleihen. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Die Umfrage, für die im März 2012 über 6.700 Interessenten von Kaufimmobilien befragt wurden, wird als Vergleichsstudie jährlich wiederholt.

Wohneigentum spielt für die Altersvorsorge der Deutschen schon seit jeher eine bedeutende Rolle. Das bestätigt auch die Umfrage “Immobilienbarometer”, die seit 2010 durchgeführt wird: Altersvorsorge steht bei der Mehrheit der Befragten jedes Jahr ganz oben auf der Liste der Gründe für einen Immobilienerwerb, auch in 2012.

Neu hingegen ist: Ein wachsender Anteil von 37 Prozent will Mietzahlungen vermeiden, die derzeit insbesondere in urbanen Räumen immer weiter ansteigen. Im Vergleich: 2011 waren es nur 29 Prozent der Befragten.

Eine weitere starke Triebfeder für die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, ist das noch immer historisch niedrige Zinsniveau. Rund 41 Prozent der Befragten geben an, die derzeit günstigen Konditionen für Baugeld nutzen zu wollen. Dies war auch schon im vergangenen Jahr der Fall.

Die Top-5-Gründe für den Immobilienerwerb im Überblick:
1. Altersvorsorge (52 Prozent)
2. Günstige Zinsen (41 Prozent)
3. Mietzahlungen vermeiden (37 Prozent)
4. Immobilien sind krisensicher (29 Prozent)
5. Unabhängigkeit vom Vermieter (28 Prozent)

Rund ein Fünftel der befragten Käufer sucht derzeit eine Immobilie als reine Kapitalanlage. Bei dieser Gruppe spielt verstärkt eine Rolle, dass ihr Vertrauen in andere Investments kontinuierlich sinkt. Knapp jeder dritte Anleger (29 Prozent) hat sich 2012 für eine Immobilie entschieden, da er anderen Investments nicht mehr vertraut. Im Vergleich: 2011 gaben dies nur 18 Prozent der befragten Kapitalanleger an.

“Historisch niedrige Zinsen von rund drei Prozent und schwindendes Vertrauen in andere Anlageformen sorgen für eine positive Grundstimmung für Immobilien in Deutschland”, kommentiert Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG die Ergebnisse. Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, ergänzt: “Auch wenn die Immobilienpreise im vergangenen Jahr vielerorts gestiegen sind und hierdurch die Mietrendite sinkt – wir rechnen auch für 2012 mit einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage nach Betongold vor allem in urbanen Lagen.”

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp AG vom 18.April 2012

Wenig überraschend hat die Europäische Zentralbank (EZB) am Mittwoch vorletzter Woche noch keinen Ausstieg ihrer expansiven Geldpolitik signalisiert und den Leitzins unverändert bei 1,0 Prozent belassen. EZB-Chef Mario Draghi hält die Diskussion über eine Strategie zum Ausstieg aus der Niedrigzinspolitik für verfrüht. Auf die Spekulationen ob, wann und unter welchen Bedingungen er aus der Politik des billigen Geldes aussteigen will, ist der Italiener nicht eingegangen, da er die Konjunkturaussichten in Europa immer noch kritisch einschätzt.

Die bisherigen Finanzspritzen in Höhe von einer Billion Euro im Dezember und im März, mit denen sich die Banken mit Geld zu sehr günstigen Konditionen für den langen Zeitraum von drei Jahren versorgen konnten, hatten sich zunächst positiv auf die Finanzmärkte ausgewirkt: Die Zinsen italienischer und spanischer Staatsanleihen sanken merklich und die Aktienkurse explodierten geradezu. Diese Tendenzen setzen sich allerdings aktuell in Spanien nicht fort: für Staatsanleihen auf dem Sekundärmarkt wurden Anfang April wieder höhere Renditen gefordert, so dass die Refinanzierungskosten des Landes erneut gestiegen sind. In den früheren Hochzinsländern ist deshalb das Nachziehen der versäumten Strukturreformen zur Bekämpfung der hohen Arbeitslosigkeit und zur Konjunkturbelebung zwingend erforderlich, um langfristig Stabilität zu schaffen.

Der EZB-Chef zeigt sich in einer ersten Bilanz mit der Liquiditätsspritze zufrieden, da diese eine Kreditklemme verhindert und den Staaten durch den Langfristtender Zeit zu Reformen verschafft hätten. Den Banken rät er erzielte Gewinne einzubehalten, um ihr Eigenkapital zu stärken. Allerdings muss abgewartet werden, wie sich die geldpolitischen Maßnahmen langfristig auswirken. Deshalb wird in den kommenden Wochen und Monaten nicht mit einer Kursänderung der EZB zu rechnen sein und der Leitzins wird voraussichtlich noch lange Zeit auf diesem Niveau verharren – höchstwahrscheinlich noch ein ganzes Jahr.

Der eingeschlagene Weg zur Bekämpfung der Schuldenkrise birgt aber die Gefahr einer Inflation in Deutschland. Die EZB sieht im Moment trotzdem keinerlei Handlungsbedarf in Sachen Geldwertstabilität, da der Anstieg der Teuerungsrate in den letzten Monaten vor allen Dingen durch den starken Anstieg von Rohstoffpreisen getrieben wurde. Der EZB-Chef erwartet über den für die Geldpolitik relevanten Zeithorizont den Einklang von Preisentwicklung und Preisstabilität. Andere Töne schlägt dagegen der Bundesbankpräsident Weidmann an. Er fordert einen Ausstieg aus den Krisenprogrammen, da seiner Ansicht nach diese neben einer Inflationsgefahr außerdem das Risiko des Verlusts der Unabhängigkeit der Notenbank bergen. Die Tendenz einer Überhitzung auf dem deutschen Immobilienmarkt, insbesondere in den Ballungszentren, wird von anderen Experten mit Besorgnis betrachtet.

Sollten sich inflationäre Tendenzen in der Eurozone verstärken, werde die Notenbank – falls erforderlich – „zeitnah“ auf diese reagieren, sagte Mario Draghi. Des Weiteren erwartet er weiterhin ein moderates Wachstum, das durch die Weltwirtschaft und die niedrigen Zinsen gestützt wird. Es ist deshalb zu erwarten, dass die Leitzinsen zunächst tief bleiben und eine Rückkehr zu den klassischen EZB-Instrumenten zur Abschöpfung von Liquidität, wie längerfristige Einlagen oder die Ausgabe von Schuldverschreibungen, so schnell noch nicht erfolgen wird. Die Rendite von sicheren deutschen Staatsanleihen wird weiterhin interessant bleiben, was auch die langfristigen Kapitalmarktzinsen und damit auch die Baugeldkonditionen in Deutschland auf tiefem Niveau hält. Die Perspektiven für Baufinanzierer bleiben also gut. Auch in den nächsten Wochen und Monaten kann mit sehr attraktiven Zinsen gerechnet werden. Auf lange Sicht ist allerdings zu erwarten, dass anziehende Inflationsraten die Kosten für langfristige Laufzeiten steigen lassen. Die Herausforderung wird darin bestehen, den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss zu finden. Aufgrund des langfristigen Charakters von Immobilienfinanzierungen sollte Planungssicherheit im Vordergrund stehen. Wir empfehlen deshalb weiterhin sehr lange Laufzeiten mit einer hohen Anfangstilgung oder direkt Volltilgerdarlehen abzuschließen. Unsere kompetenten Berater unterstützen Sie gerne bei der optimalen Finanzierung für Ihr persönliches Vorhaben!

Tendenz:
Kurzfristig: seitwärts schwankend
Langfristig: steigend

EZB steckt weiterhin im Dilemma
Auch in ihrer gestrigen Sitzung hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen auf dem historisch tiefen Niveau von 1% belassen. EZB-Präsident Draghi hat dabei weiterhin die Konjunkturaussichten in Euroland kritisch eingeschätzt und die Inflationsrisiken als harmlos dargestellt. Mit diesen Aussagen unterstreicht er das bekannte Dilemma in der Eurozone. Für wen macht die EZB eigentlich die Zinspolitik? Für den harten Kern strukturell gesunder Volkswirtschaften zu denen Deutschland, Holland und Österreich jedenfalls gehören, oder für die strukturell angeschlagenen Südländer, die unter schwachem Wachstum und höheren Finanzierungskosten leiden? Gibt es für diese beiden Gruppen überhaupt eine Chance auf eine gemeinsame Zinspolitik? Die Antwort ist ein klares Nein.

Zinspolitik stützt die Südländer
Die strukturellen Unterschiede in den einzelnen Volkswirtschaften Europas sind in den vergangenen 20 Jahren seit Beschluss der Währungsunion nicht kleiner geworden. In vielen Bereichen sogar größer. Der dramatische Rückgang der Zinsen in den früheren Hochzinsländern des Südens hat, gepaart mit hohen Transferzahlungen aus EU-Fördertöpfen, in den Südländern eine „Wohlstandsillusion“ entstehen lassen. Die Kernländer um Deutschland haben in dieser Phase viel geringeres Wirtschaftswachstum ausgewiesen und daher Strukturmaßnahmen vorgenommen, die die Wettbewerbsfähigkeit nochmals verbessert haben. Die Vorteile sind heute zu sehen. Die Südländer, und hier möchte ich Frankreich mit einschließen, haben dagegen die Vorteile mitgenommen, aber Strukturreformen versäumt. Die „Euroland-Sonderdividende“, die diese Länder im Zuge der dramatischen Zinskostenersparnis bekommen haben, wurde also nicht investiert, sondern konsumiert. Das Resultat ist jetzt offensichtlich: In Zeiten von Konjunkturabschwung und stark angestiegenen Finanzierungskosten müssen diese Länder einen Spar- und Reformkurs einschlagen, der natürlich zu enormen Belastungen der Bürger führt. Griechenland ist ein Sonderthema für sich. Die eigentlich viel repräsentativere Tragödie spielt sich in Spanien ab. Seit Anfang der 90er Jahre ist Spanien auf einer Welle des Erfolges gesurft: ein Immobilienboom enormen Ausmaßes, hohe Investitionen in Infrastruktur, erfolgreiche Banken, die auch noch mit ihrem Engagement in Lateinamerika von dem dortigen Boom profitieren konnten. Steigender Konsum aufgrund steigender Immobilienwerte mit Vermögensillusion und hoher Verfügbarkeit von Konsumentenkrediten zu niedrigen Zinsen haben die Spanier in die Kreditfalle laufen lassen. Zwar ist der spanische Staat auf den ersten Blick gar nicht so stark verschuldet, aber die privaten Haushalte haben dramatische Schulden angehäuft und die Staatsverschuldung wird bei weiterhin schwacher Konjunktur rasant wachsen. Eine gefährliche Kombination. Erst jetzt beginnt die spanische Regierung mit versäumten Reformen am Arbeitsmarkt und im Steuersystem aktiv zu werden. Zu Zeiten einer Rekordarbeitslosigkeit von über 20% und einer Jugendarbeitslosigkeit von über 40% ist das natürlich ein soziales Pulverfass. Dass Frau Merkel mit ihren ständigen Aufrufen, einen strikten Sparkurs zu fahren, in Spanien keine Freunde hat, ist angesichts dieses Absturzes der Spanier aus der „Wohlstandsillusion“ kein Wunder. Früher hätte die spanische Währung jetzt deutlich abgewertet und eine Anpassung hätte schrittweise eingesetzt. Diesen Weg haben sich zumindest die Engländer offengehalten, indem sie dem Euro ferngeblieben sind. Damit können sie weiter über Währung und eigenständige Zinspolitik agieren. Für Spanien und die anderen Südländer ist dieser Weg versperrt. Sie können nur über ihren Repräsentanten in der EZB darauf drängen, eine möglichst „südländische Zinspolitik“ zu betreiben. Das gelingt seit dem Antritt von Herrn Draghi auch recht gut. Der tiefe Leitzins, die Liquiditätshilfen für die Banken und der Versuch, den Euro nicht stark werden zu lassen – das alles hilft den Südstaaten sehr. Für die Kernländer baut sich aber eine Gefahr auf. Die Leitzinsen sind jetzt schon viel zu niedrig und drücken auch das Niveau für Kreditzinsen. Das führt jetzt bei uns zu steigenden Immobilienpreisen und damit auch zu steigenden Mieten. Hohe Kapazitätsauslastung und hohe Beschäftigung sind zwar schön, bringen aber jetzt auch steigende Lohnforderungen und in der nächsten Runde steigende Preise mit sich. Kurz gesagt, die Inflationierung läuft an. Gleichzeitig erhalten die Sparer in den Kernländern aber Sparzinsen, die schon jetzt deutlich unter der Inflation liegen. Dies bedeutet also einen weiteren Transfer.

Inflation könnte Baugeld bald verteuern
Für die nächsten Monate wird sich aufgrund der beschriebenen Herausforderungen für die Südländer nichts an der Politik der EZB ändern. Die Leitzinsen werden tief bleiben. Eventuell im Laufe des Jahres noch einmal gesenkt werden. Die deutschen Bundesanleihen werden weiterhin eine hohe Sicherheitsprämie von internationalen Investoren zugebilligt bekommen und damit werden auch die langfristigen Kapitalmarktzinsen in Deutschland tief bleiben. Und diese sind auch die Referenz für die Baugeldkonditionen hierzulande.

Die Aussichten für Baugeldkunden bleiben also gut. Auch in den nächsten Wochen und Monaten kann mit sehr attraktiven Zinsen gerechnet werden. Mittelfristig besteht allerdings die Gefahr, dass steigende Inflationsraten die Kosten für langfristige Sollzinsbindungen steigen lassen. Daher sollte gerade jetzt mit einer langfristigen Fixierung der Konditionen für Kalkulationssicherheit bei Immobilienkäufen gesorgt werden.

Quelle: Zinskommentar 2012 der Interhyp AG vom 05.04.2012

Bei 35 Prozent der unverheirateten Paare mit Eigenheim ist nur einer rechtmäßiger Eigentümer, so das Ergebnis einer repräsentativen Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale / Eigentumsverhältnisse sollten vor allem bei Paaren ohne Trauschein klar durch Grundbucheintrag geregelt werden

Was mein ist, ist auch dein? Nicht unbedingt, wenn es um die Rechtsansprüche unverheirateter Paare am Wohneigentum geht! Denn bei jedem dritten Paar ohne Trauschein ist nur einer der Partner im Grundbuch eingetragen – und somit alleiniger Eigentümer von Haus und Hof! Das belegt eine repräsentative Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Der andere hat keinerlei Ansprüche – allenfalls finanzielle Pflichten. Im Todesfall oder bei einer Trennung sind Probleme vorprogrammiert.

Problematische Ansprüche im Trennungsfall
Bei einer Trennung nimmt der eine den Esstisch, der andere das Sofa – aber wer bekommt das Haus? Selbst wenn beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben und bezahlen, steht die Immobilie laut Gesetz ausschließlich dem zu, der im Grundbuch steht. Der andere geht leer aus. Schlimmstenfalls gibt es für geleistete Zahlungen nicht mal einen finanziellen Ausgleich und die Bank pocht weiterhin auf die Tilgung der Raten. Gleichverpflichtete Partner sollten deshalb darauf achten, auch als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch zu stehen.

Absicherung für den Todesfall
Sind nicht beide Partner im Grundbuch eingetragen, entsteht im Todesfall rechtlich gesehen eine heikle Situation. Stirbt der im Grundbuch eingetragene Partner, steht der andere ohne Rechte da und muss das gemeinsame Heim schlimmstenfalls räumen. Abhilfe kann neben dem Grundbucheintrag eine entsprechende testamentarische Regelung schaffen – bei unverheirateten Paaren wird dann allerdings Erbschaftssteuer fällig.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:
Sie leben ohne Trauschein mit Ihrem Partner in Wohneigentum. Sind Sie im Grundbuch eingetragen?
- ja: 61 Prozent
- nein: 35 Prozent
- weiß ich nicht: 4 Prozent
Für die repräsentative Studie “Wohnen und Leben 2012″ wurden im Auftrag von immowelt.de 1.012 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Quelle: Pressemitteilung von Immowelt.de vom 16.03.2012

Schuldenschnitt trifft private Investoren
Auch in den vergangenen Wochen sind die deutschen Kapitalmarktzinsen historisch tief geblieben. Die Details zum Schuldenschnitt in Griechenland haben die Marktteilnehmer in ihrer Vermutung bestätigt, dass die Politik gerne zu Lasten privater Anleihegläubiger ihre eigenen Versäumnisse korrigiert. Investments in Staatsanleihen schwacher Euro-Länder sind daher, zumindest für private Käufer, sehr riskante Unterfangen. Denn im Gegensatz zum Internationalen Währungsfonds (IWF) oder der Europäischen Zentralbank (EZB), die im Griechenland-Desaster in ihrer Stellung als Gläubiger klar besser gestellt sind, trifft die privaten Investoren der Schuldenschnitt voll. Warum sollten private Anleger dann in Zukunft eigentlich schwächeren Ländern überhaupt noch Geld leihen? Das hält die Nachfrage nach deutschen Bundesanleihen vorerst hoch und damit die Renditen tief.
Die Ereignisse der letzten Wochen bestätigen das von uns schon mehrfach beschriebene Drehbuch zur Krisenbewältigung. Dieselben Politiker, die noch vor 18 Monaten private Investoren und Banken dazu aufgefordert haben, Griechenland zu finanzieren und auf die Prognosen von EU-Kommission und IWF in Bezug auf die Sanierungsanstrengungen der Griechen zu vertrauen, haben jetzt einseitig zu Lasten genau dieser privaten Gläubiger die Entschuldung Griechenlands gestartet. Das Ganze wird auch noch als freiwilliges Paket bezeichnet, obwohl es sich natürlich um einen klaren Fall von Staatsbankrott handelt. Dieses Muster wird weitergehen. Über die nächsten Jahre wird Land für Land, beginnend demnächst mit Portugal, auf diese Weise eine Schuldenreduktion versuchen – ohne die betroffenen Länder aus dem Euro-Verbund herauszunehmen. Da jedoch mit den begleitenden Sparpaketen die jeweiligen Volkswirtschaften völlig stranguliert werden, werden diese Schuldenschnitte am Ende doch nicht reichen und der Austritt aus dem Euro wird kommen.

EZB gibt Politik Flankenschutz
Der wichtigste Verbündete für die Politik ist inzwischen die EZB geworden. Vor Jahren noch undenkbar, war die EZB bzw. die Bundesbank doch bis dahin ein Regulativ der Politik und kein Handlanger. Mit der gestrigen Zuteilung von 530 Mrd. Euro für drei Jahre zu einem Zinssatz von 1% an über 800 Banken hat die EZB dem Patienten nach Dezember die zweite Dosis Morphium gespritzt. Damit hat die EZB den Banken mittlerweile mehr als 1.000 Mrd. Euro Liquidität praktisch umsonst zur Verfügung gestellt. Und wie schon im Januar werden sich viele dieser Banken dankbar erweisen, indem sie spanische, italienische und französische Staatsanleihen mit Laufzeiten bis zu drei Jahren kaufen und sich über die sicher verdiente Zinsmarge freuen. So kann man Staaten finanzieren, Zinskosten für diese Staaten senken und gleichzeitig seinen Banken zu mehr Gewinn verhelfen. Das klingt nach einem perfekten ‚Tischlein deck Dich‘ und genau so sieht das auch Präsident Sarkozy, der dieses Vorgehen mit Vehemenz gefordert hat. Wenn sich jemand fragt, wo denn diese 1.000 Mrd. Euro der EZB eigentlich herkommen – ja, die Antwort ist richtig: Sie kommen aus dem Nichts, sie sind einfach nur ein Eintrag in der Bilanz der EZB. Im Volksmund nennt man das ‚Geld drucken‘. Genau dieser Flankenschutz der EZB ist es, der die Politiker inzwischen trotz allem Stress der ewigen und mühsamen Rettungspaket-Verhandlungen wieder ruhig schlafen lässt. Der Vorrat an Morphium bei der EZB ist ja unbeschränkt und jetzt, wo wir wissen, dass dort jemand operiert, der gerne und jederzeit Morphium spritzt, kann man sich darauf verlassen. Aus der Medizin wissen wir, dass die Belastung des Körpers trotzdem irgendwann zum finalen Kollaps führt, auch wenn keine Schmerzen zu spüren sind.
Obwohl Frau Merkel in der internationalen Presse als die Eiserne Lady gezeichnet wird, die halb Europa mit ihrer Spardisziplin terrorisiert, sind die Weichen längst anders gestellt. Deutschland steht als einsamer Rufer da. Alle anderen großen EU-Länder wollen sich harte Reformen ersparen und werden versuchen, über eine Inflationierung das Problem der Staatsschulden an ihre Sparer und Gläubiger abzudrücken. Spanien und Italien werden diesen Weg gehen. England ist schon voll dabei mit Inflationsraten von 5% und Zinsen von 2%. Frankreich wird mit dem wahrscheinlichen Wahlsieg von Francois Hollande die ohnehin zaghaften Konsolidierungsbemühungen von Sarkozy genauso wie die von Deutschland geforderte Schuldenbremse kippen. Wenn die Achse Paris-Berlin unter Spannung gerät, dann startet die wirklich prägende Phase zur Zukunft des Euro. Derzeit sieht es so aus, als ob die großen Mittelmeerländer mit der EZB Deutschland isolieren könnten.

Historische Chance zur Sicherung langfristiger Tiefzinsen
Für den Immobilienfinanzierungskunden hat das vorerst noch positive Konsequenzen. Die Baugeldzinsen sind auf historisch tiefem Niveau festgezurrt, mit wenig Spielraum nach oben. Deutsche Staatsanleihen bleiben als Hort der Sicherheit gefragt und das drückt auch die Baugeldzinsen. Damit ist weiterhin der Baufinanzierungskunde in Deutschland der große Profiteur der Euro-Krise. Und die Immobilienpreise steigen in vielen strukturstarken Gebieten auch an. Ohne die Krise wären die Zinssätze in Deutschland, bezogen auf unsere eigene Konjunkturentwicklung, zumindest 2-3 Prozentpunkte höher. Diese historische Chance zur Sicherung langfristiger Tiefzinsen gilt es unbedingt zu nutzen, solange sie besteht.

Quelle: Zinskommentar 2012 von Interhyp vom 02.03.2012

Im Januar sind die Indizes für Eigentumswohnungen mit 1,25 Prozent und für neue Ein- und Zweifamilienhäuser mit 0,84 Prozent erneut stark gestiegen. Land- und Kapitalflucht sowie strukturbedingter Neubau unterstützten diese Wertzuwächse. Der Indexwert für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sank demgegenüber um 1,15 Prozent. Damit legte der Gesamtindex für deutsche Wohnimmobilien um 0,37 Prozent auf 105,10 Punkte zu. Noch immer sprechen auch die niedrigen Finanzierungszinsen für den Immobilienerwerb.

Bewertung und Prognose:

Das Jahr 2011 endete mit historisch tiefen Zinsen für die Immobilienfinanzierung, einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilen und – über alle Indexwerte hinweg – deutlich höheren Preisen für Immobilien als zum Jahresbeginn. Im Januar 2012 setzte sich dieser Trend fort. Am deutlichsten stieg der Indexwert für Wohnungen. Kapitalanleger haben ihren Teil zu dieser Preissteigerung beigetragen. Darüber hinaus spielen auch demographische Aspekte wie die zunehmende Migration und der Trend hin zum Wohnen in Großstädten bei der Preisentwicklung dieser Immobilienklasse eine Rolle. Insgesamt führt dies zu einer weiteren Aufwertung der Städte und stadtnahen Gebieten.

Auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind stark angestiegen. In strukturstarken Regionen ist der Wechsel im Bestand geringer als in strukturschwachen Regionen. Dies führt dazu, dass die Neubautätigkeit in den Top-Regionen angekurbelt wird und möglicherweise entsprechend die Preise nach oben treibt.

Im Umkehrschluss werden die Preise für Bestandsimmobilien durch Objekte in strukturschwachen Regionen, die wenige Altbauten aufweisen, nach unten gezogen. Wir gehen aber davon aus, dass der Bestand in guten Regionen sich weiterhin positiv entwickelt.

Für die kommenden Monate gehen wir bundesweit von weiter steigenden Wohnungs- und Neubaupreisen aus. Der Index für Bestandsimmobilien wird sich stabil bis leicht sinkend entwickeln. Um der Heterogenität des Deutschen Immobilienmarktes gerecht zu werden, wird der Hypport-Konzern künftig vermehrt auch regionale Daten auswerten und kommentieren.

Gesamtindex:
Im Januar 2012 steigt der Gesamtindex nach dem leichten Rückgang im Vormonat erneut. Die Zunahme um 0,37 Prozent auf 105,10 Punkte ist auf die starken Zuwächse der Indizes für Eigentumswohnungen und neue Ein- und Zweifamilienhäuser zurückzuführen. Auf Dreimonatssicht legte der Gesamtindex damit um 0,6 Prozent (Stand Oktober 2011: 104,48 Punkte), im Vergleich zum Vorjahresmonat (Januar 2011: 100,03 Punkte) um 5,07 Prozent zu.

Eigentumswohnungen (“apartments”): Stark steigend
Die Preise für Eigentumswohnungen erhöhten sich zum Jahresstart stark: Das Plus von 1,25 Prozent treibt den Indexwert auf aktuell 106,80 Punkte. Dies ist der höchste Wert seit Beginn der Indexberechnung im August 2005. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 7,16 Prozent (Januar 2011: 99,66 Punkte).

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser (“new homes”): Stark steigend
Nach der leichten Steigerung im Vormonat, erhöhte sich der Index für neue Ein- und Zweifamilienhäuser im Januar um 0,84 Prozent stark auf 112,92 Punkte. Damit liegt der Indexwert um 4,39 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert (Januar 2011: 108,17 Punkte). Dies ist ein neuer Höchstwert. Alle Indexwerte für Neubauten lagen somit seit bald zwei Jahren (seit März 2010) über ihren jeweiligen Vorjahreswerten.

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser (“existing homes”): Stark sinkend
Nach dem starken Indexabfall im Dezember (-1,83 Prozent) sinken die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Januar mit einem Minus von 1,15 Prozent erneut deutlich. Die kontinuierlichen Anstiege von Mai bis November 2011 sorgen aber dafür, dass der Indexwert noch immer um 3,61 Prozent über seinem Vorjahreswert liegt (Januar 2011: 92,26 Punkte).

Methodik der hedonischen HPX-Indizes

Die Hypoport AG betreibt mit der EUROPACE-Plattform den einzigen unabhängigen Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Über EUROPACE werden rund zehn Prozent der Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Die Hauspreis-Indizes basieren auf tatsächlichen Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform und werden monatlich durch die Hypoport AG errechnet. Der Gesamtindex wird aus der gemittelten Summe der Einzelindizes gebildet. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik siehe auch http://www.hypoport.de/indizes.html.

Quelle: Hauspreisindex HPX der Hypoport AG vom 15.02.2012

Endlich keine Miete mehr zahlen: Das ist für viele ein Hauptargument für einen Haus- oder Wohnungskauf. Doch auch Immobilienbesitzer müssen neben den Zins- und Tilgungskosten regelmäßig diverse monatliche Ausgaben stemmen. Mieter, die zu Eigenheimbesitzern werden, sind sich darüber oft nicht im Klaren. Der Immobiliendienstleister PlanetHome sagt, welche Kosten einkalkuliert werden müssen.

Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden erhoben. Für wohnlich genutzte Fläche ist die „Grundsteuer B“ relevant. Dabei ermittelt das Finanzamt zunächst den Einheitswert. Dieser wird aufgrund von Daten festgelegt, die der Eigentümer in einem Fragebogen zu seinem Objekt angibt. „Der Einheitswert wird mit einem steuerlich festgesetzten Promillesatz, der sogenannten Steuermesszahl, malgenommen. Das ergibt dann den Grundsteuermessbetrag“, erklärt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Die jeweilige Stadt beziehungsweise Gemeinde, in der das Grundstück liegt, multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem prozentualen Vervielfältiger, dem Hebesatz. Daraus bestimmt sich dann die Grundsteuer, die von Ort zu Ort unterschiedlich hoch ausfällt. Der Grund: Der Hebesatz wird von den Städten und Gemeinden selbst festgesetzt. Wer zum Beispiel in Hamburg wohnt, zahlt aktuell einen Hebesatz von 540% für die Grundsteuer B, in München 535%. Seevetal hingegen, ein Vorort der Hansestadt, berechnet derzeit 330% und Kirchheim bei München 280%. Anzenberger rechnet ein Beispiel vor: „Für Eigentumswohnungen beträgt die Steuermesszahl in den alten Bundesländern 3,5 Promille. Eine Wohnung mit einem Einheitswert von 50.000 Euro kostet demnach in Hamburg jährlich 945 Euro Grundsteuer, in München 935,25 Euro, in Seevetal 577,50 Euro und in Kirchheim 490 Euro.“

Kanal- und Abfallentsorgungsgebühren / Straßenreinigung
Kanal- oder Abwassergebühren berechnen sich nach Kubikmeter. Mancherorts wird der Beitrag geteilt in Schmutzwasser- und Niederschlagsgebühr. Es kann auch ein Kanalbaubeitrag hinzukommen. Im Durchschnitt kostet der Kubikmeter Abwasser in Deutschland rund 2,40 Euro, kann aber je nach Wohnort stark variieren. Auch die Kosten für Müllentsorgung sind von Ort zu Ort unterschiedlich. Die Stadt Konstanz zum Beispiel richtet die Höhe der Kosten an der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen aus. Viele andere Städte und Gemeinden bemessen ihre Gebühren an der Tonnengröße und dem Leerungszeitraum. In Offenbach wird die Leerung billiger, wenn man die Tonne selbst auf die Straße zurück stellt. So kostet dort die 14-tägige Leerung einer 120 l-Tonne mit diesem sogenannten „Teilservice“ jährlich 152,40 Euro. Im „Vollservice“ – wenn die Behälter vom Standplatz geholt und wieder zurück gestellt werden – 165,72 Euro. Stuttgart, das die Gebühren Anfang des Jahres gesenkt hat, bietet nur Vollservice an. Hier zahlen Eigentümer rund 24 % mehr als in Offenbach. Geprüft werden muss darüber hinaus, ob an dem jeweiligen Wohnort Straßenreinigungsgebühren anfallen. Mancherorts kehren die Eigentümer selber, in anderen fallen sie nur für Eigentümer an, deren Grundstück direkt an die Straße grenzt.

Trinkwasser, Strom und Heizung
Der Frischwasserverbrauch errechnet sich laut PlanetHome aus einem Kubikmeter-Preis und einer Grundgebühr. Wie Abwasser und Müllentsorgung differieren hier die Preise je nach Wohnort stark. Laut Statistischem Bundesamt zahlt ein Modellhaushalt für 80 Kubikmeter Trinkwasser im Jahr rund 200 Euro. Die Höhe der Strompreise hängen vom Stromanbieter, dem Verbrauch der einzelnen Geräte und vom individuellen Nutzungsverhalten ab. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft errechnete für das vergangene Jahr für einen dreiköpfigen Musterhaushalt einen durchschnittlichen Stromverbrauch von rund 73 Euro im Monat. Auch die Heizkosten sind von vielen Faktoren abhängig wie zum Beispiel der Anzahl der Außenwände, der Raumhöhe oder der Bausubstanz. „Wenn man ein altes, schlecht gedämmtes Haus besitzt, wenig isolierte Fenster hat oder nicht richtig heizt, erhöht das natürlich die monatlichen Ausgaben“, sagt Anzenberger. Zudem sind noch die Wartung der Heizungsanlage sowie die Arbeiten des Schornsteinfegers in der Kostenaufstellung zu berücksichtigen.

Hausversicherungen und Rücklagenbildung
Auch Hausrat- und Wohngebäudeversicherung gehören zu den regelmäßig anfallenden Kostenpunkten. Pauschale Aussagen über deren Höhe lassen sich laut PlanetHome nur schwer treffen. Je nach Objektart, Standort, Versicherungsanbieter und Versicherungspaket errechnen sich unterschiedliche Preise. Weil bei jeder Immobilie früher oder später Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen, sollten Eigentümer dafür monatlich einen gewissen Betrag zurücklegen. Wer ein Haus besitzt, bestimmt die Höhe hierfür selbst. Ein Prozent des Hauswertes im Jahr gilt als gängige Empfehlung. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, zahlt an Rücklagen das, was die die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss festlegt.
„Die monatlichen Kosten für das Eigenheim richten sich letztlich nach mehreren Faktoren“, fasst Anzenberger zusammen. „Der Wohnort bestimmt die Höhe der Grundsteuer, sowie für Müllentsorgung und Wasser. Die Objektart spielt ebenfalls eine Rolle. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus fallen unter anderem Kosten für die Hausverwaltung an. Und natürlich bestimmt auch das persönliche Verhalten eine Rolle, vor allem bei Heiz- und Stromkosten.“ Anzenbergers Tipp: sich schon vor dem Kauf so viel Informationen wie möglich über die zu erwartende Kostenhöhe einholen – am besten mithilfe eines professionellen Immobilienberaters.

Quelle: Pressemitteilung der PlanetHome AG vom 22.02.2012

Die Aufwendungen aus einem Werkvertrag (Bauerrichtungsvertrag), der im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks abgeschlossen wird und der für den Bauherrn eine Umsatzsteuerbelastung auslöst, unterliegt nach einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen(7 K 192/09 und 7 K 193/09) nicht der Grunderwerbsteuer. Dies geht aus einer Pressemitteilung des Finanzgerichts hervor. Bereits 2008 gab es beim Niedersächsische Finanzgericht Zweifel an der Doppelbelastung aus Grunderwerb- und Umsatzsteuer und hatte deshalb an den EuGH ein sog. Vorabentscheidungsersuchen gestellt (Download als Worddokument: FG Niedersachsen, Beschluss v. 2.4.2008 – 7 K 333/06). Noch im selben Jahr hatten die Luxemburger Richter entschieden, dass Grunderwerbsteuer auch auf solche Baukosten erhoben werden darf, die bereits mit Umsatzsteuer belastet sind. Eine europarechtswidrige steuerliche Mehrfachbelastung konnte der EuGH nicht erkennen (s. EuGH, Beschluss v. 27. 11. 2008 – Rs. C-156/08).

Der Sachverhalt: Die Kläger – ein junges Bauherren-Ehepaar – klagen gegen die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer. Mit ihren Klagen hatten sie jetzt Erfolg. Die angefochtenen Grunderwerbsteuer-Festsetzungen wurden um insgesamt mehr als dreitausend Euro herabgesetzt (Az. 7 K 192/09 und 7 K 193/09).

Die Kläger hatten im Jahr 2005 ein unbebautes Grundstück erworben. Zwei Wochen nach dem notariellen Grundstücksübertragungsvertrag schlossen sie mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag über eine Doppelhaushälfte, in dem der Bauträger Umsatzsteuer auswies, die die Kläger als Endverbraucher jedoch nicht als Vorsteuer in Abzug bringen konnten. Das Finanzamt legte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück, sondern auch die Bausumme für das herzustellende Gebäude zugrunde. Hiergegen wandten sich die Kläger.

Der konsentierte Einzelrichter des 7. Senats des Niedersächsischen Finanzgerichts (NFG) gab dem Klagebegehren statt. Die Aufwendungen aus einem Bauerrichtungsvertrag (zivilrechtlich: Werkvertrag), der im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks abgeschlossen werde und der für den Bauherrn eine Umsatzsteuerbelastung auslöse, unterlägen nicht der Grunderwerbsteuer. Insofern seien die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Grunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes nicht erfüllt, denn die Vorschrift verlange ein Rechtsgeschäft, das den „Anspruch auf Übereignung” begründe. Diese Maßgabe erfülle ein Bauerrichtungsvertrag nicht. Entsprechend sei Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer lediglich der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück.

Das NFG folgt damit der Rechtsprechung der für Umsatzsteuer zuständigen Senate des Bundesfinanzhofs (BFH), nach der die Verschaffung eines Grundstücks in einem Zustand, den dieses erst künftig durch Bebauung erhalten soll, nicht wie der Erwerb eines bebauten Grundstücks durch einen einheitlichen Erwerbsvertrag erfüllt werden kann (Hinweis auf BFH-Urteil vom 10.9.1992 – V R 99/88, BStBl. II 1993, S. 316). Im Gegensatz dazu fasst der für Grunderwerbsteuer zuständige Senat des BFH regelmäßig die noch auszuführenden Bauleistungen mit Lieferungen von unbebauten Grundstücken zu „einheitlichen Leistungsgegenständen” zusammen (z.B. BFH-Urteil vom 27.10. 1999 – II R 17/99, BStBl. II 2000, S. 34). Auf diese Rechtsprechung hatte sich das Finanzamt gestützt.

Das NFG hat die Revision mit der Anregung zugelassen wegen der divergierenden Rechtsprechung innerhalb des BFH den Großen Senat des BFH anzurufen.

Quelle: Pressemitteilung des Finanzgerichts vom 07.02.2012

EZB als Staatenfinanzierer und Bankensanierer
Während die europäischen Politiker wöchentlich von einem Krisenmeeting zum anderen stürmen und sich besonders die Situation um Griechenland immer stärker zuspitzt, verhält sich die Europäische Zentralbank (EZB) unaufgeregt und ruhig. Wenig ist derzeit von Herrn Draghi zu hören und das ist kein Zufall. Hat doch die EZB mit der Bereitstellung von rund 500 Mrd. Euro für drei Jahre zu einem Zinssatz von 1% an die europäischen Banken längst ihren Beitrag zur Abarbeitung der Krise geleistet. Längst hat die Notenbank mit ihren Prinzipien gebrochen und ist in das Geschäft der Staatenfinanzierung und der Bankensanierung eingestiegen. Kein Wunder also, dass die Refinanzierung von Spanien, Frankreich und Italien gerade im kurzen Laufzeitbereich in den ersten Wochen des Jahres plötzlich wieder zu niedrigeren Zinssätzen möglich war und auch erfolgreich verlaufen ist. Dank der billigen Refinanzierung durch die EZB ergeben sich für die Banken wunderbare Zinsüberschüsse. Indirekt finanziert also die EZB zusätzlich zu den offiziellen Aufkäufen von Staatsanleihen auch auf diesem Wege die Defizite der schwächeren Euroländer. Zumindest für Italien, Spanien und Frankreich hat das zu einer erheblichen vorläufigen Entspannung geführt. Ganz anders die Situation in den Top-Krisenländern Griechenland und Portugal. Dort haben die Marktteilnehmer bereits ihr finales Urteil gefällt. Griechische Staatsanleihen handeln je nach Laufzeit nur noch bei 20-40% ihres Nominalwertes. Das heißt, dass niemand mehr an die Rückzahlung zu 100% glaubt und inzwischen ein Schuldenschnitt von rund 70% unterstellt wird. Bemerkenswert ist nur, dass der mit wahrscheinlich rund 100 Mrd. Euro inzwischen größte Gläubiger, nämlich die EZB, sich an den Umschuldungsverhandlungen mit Griechenland gar nicht beteiligt und so tut, als ob sie ihren Einsatz, den sie bei den Aufkäufen der vergangenen zwölf Monate geleistet hat, wieder zurückbekommt. Im Kern baut sich allerdings in der Bilanz der EZB ein drastischer Abschreibungsbedarf auf, der am Ende von den Steuerzahlern in den Mitgliedsländern getragen werden muss. Spätestens am 20. März, wenn Griechenland 15 Mrd. Euro für eine fällige Staatsanleihe an seine Gläubiger überweisen muss, ist der Tag der Wahrheit. Diese 15 Mrd. Euro werden nämlich vom Rettungsfonds kommen müssen, kurz in Griechenland eingebucht, um dann sofort zum größten Teil wieder ins Ausland überwiesen zu werden. Nicht „die Griechen“ profitieren also von dieser Hilfe, sondern hauptsächlich die Anleihehalter im Ausland und die griechischen Banken, die diese Papiere halten.

Lösungsdruck für Griechenland wächst, Portugal nächster Krisenkandidat
Bis März muss es also eine Lösung zum Thema Umschuldung geben. Wichtig wird sein, ob Griechenland am Ende aber die Auflagen und Nebenbedingungen für diesen Schuldenschnitt akzeptieren kann und das Volk dies auch will. Ein überraschender Konkurs oder Austritt Griechenlands aus dem Korsett des Euros kann kommen, wenn sich die Positionen festfahren und Herr Papademos die Kontrolle über sein Land verliert. Um das zu verhindern, müsste die Politik final den großen Wurf machen, der aus vier Maßnahmen besteht: 1) drastische Entschuldung inklusive der Forderungen der EZB, 2) Euro-Quarantäne für Griechenland für 7-10 Jahre – d.h. Einführung einer Währung, die in einer bestimmten Bandbreite zum Euro mit einem deutlich tieferen Einstiegskurs handelt. 3) Investitionsförderung der EU für die Restrukturierung der griechischen Wirtschaft, 4) tiefgreifende Reform der griechischen Verwaltung und des Steuerregimes. Nach der Quarantäne würde dann eine Wiederaufnahme geprüft werden. Zu befürchten ist, dass alle bisher diskutierten Lösungen immer zu kurz gedacht sind und dem Land nicht helfen, die Probleme zu lösen. Beide Vorgehensweisen sind mit enormen Kosten für die europäischen Länder verbunden. Der zweite Weg würde aber zumindest die Chance auf Erfolg haben.

Der Lösungsdruck wird dabei von Woche zu Woche größer, da sich mit Portugal gerade das zweite Land anschickt, den „griechischen Weg“ zu gehen. Die portugiesischen Staatsanleihenzinsen liegen bereits nahe an 20% und das Signal der Märkte sagt jetzt schon, dass keine Hoffnung besteht, dass Portugal ohne Schuldenschnitt über die Runden kommt. Spanien könnte als Nächster unter Druck geraten. Die Politik der kleinen Trippelschritte, so wie sie derzeit von der europäischen Politik geübt wird, reicht längst nicht, um diese Entwicklung aufzuhalten.
Womit wir wieder bei der EZB wären. Während die Politik wie ein angeschlagener Boxer von einer Ecke des Ringes in die andere taumelt, hat die EZB die Seile gespannt, die den Boxer vor dem Sturz bewahren und immer wieder in die Mitte des Rings zurückwerfen. Nullzinspolitik im Geldmarkt, Aufkäufe von Staatsanleihen, Refinanzierungslinien für die Banken, Manipulation der langfristigen Kapitalmarktzinsen – alle Register werden gezogen, um den Boxer im Ring zu halten.

Baufinanzierungskunden profitieren weiter
Für den Immobilienfinanzierungskunden hat das weiterhin nur gute Konsequenzen. Die Baugeldzinsen scheinen auf historisch tiefem Zinsniveau 2012 einzementiert und haben nur wenig Spielraum nach oben. Deutsche Staatsanleihen bleiben als Hort der Sicherheit gefragt und das drückt auch die Zinsen für Baugeld. Damit ist vorerst der Baufinanzierungskunde in Deutschland der große Profiteur der Euro-Krise. Denn ohne die Krise wären die Zinssätze in Deutschland – bezogen auf unsere eigene Konjunkturentwicklung – zumindest 2-3 Prozentpunkte höher. Diese historische Chance sollte daher genutzt werden, solange sie besteht.

Jeder vierte Immobilienkäufer feilscht mit Erfolg um besseren Preis / Verhandlungsgeschick führt im Schnitt zu rund 10 Prozent Preisnachlass, so das Ergebnis einer repräsentativen Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale / Männer verhandeln häufiger als Frauen

Immobilienkäufer feilschen wieder mehr: 27 Prozent bestätigten in einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, dass sie beim Haus- oder Wohnungskauf den Preis runtergehandelt haben. Im Sommer 2011 waren es mit 16 Prozent noch deutlich weniger. Mit ihrem Verhandlungsgeschick konnten die Käufer im Durchschnitt Nachlässe von 10 Prozent aushandeln, manche deutlich mehr. “Obwohl das Immobilienangebot in vielen Städten und Regionen knapp geworden ist, gibt es aufgrund des hohen Preisniveaus inzwischen wieder mehr Spielraum für Verhandlungen”, erläutert Carsten Schlabritz, Vorstand der Immowelt AG. Die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben die Bereitschaft der Verkäufer erhöht, sich auf Verhandlungen einzulassen.

Männer feilschen häufiger als Frauen

Preisdebatten sind beim Immobilienkauf in der Regel Männersache – noch: Denn obwohl die Männer (29 Prozent) beim Feilschen noch immer aktiver sind als die weiblichen Interessenten, holen die Frauen spürbar auf. Im Sommer 2011 gaben in einer Umfrage von immowelt.de lediglich 12 Prozent von ihnen an, beim Preis zu handeln, in der aktuellen Umfrage waren es bereits 25 Prozent. Und der Erfolg gibt ihnen Recht: Haben sich die weiblichen Interessenten erst einmal zu Verhandlungen durchgerungen, sind sie fast genauso erfolgreich wie die Männer.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:

Entsprach der Preis, den Sie für Ihre Immobilie gezahlt haben, der von dem Verkäufer angegebenen Preisvorstellung?
- Ja: 68 Prozent
- Nein, ich habe mehr gezahlt: 5 Prozent
- Nein, ich habe weniger gezahlt: 27 Prozent (29 Prozent aller
Männer, 25 Prozent aller Frauen) Von denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten
- 20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger
- 33 Prozent 5 – 10 Prozent weniger
- 16 Prozent 10 – 15 Prozent weniger
- 11 Prozent 15 – 20 Prozent weniger
- 6 Prozent über 20 Prozent weniger
Für die repräsentative Studie “Wohnen und Leben 2012″ wurden im Auftrag von immowelt.de 1.012 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Quelle: Pressemitteilung der Immowelt AG vom 25.01.2012