EnEV verlangt mehr finanzielle Reserven / Entfernung zum Objekt nicht unterschätzen
Von den Verunsicherungen an den Finanzmärkten profitiert der Wohnimmobilienmarkt. Die starke Nachfrage nach vermieteten Objekten hat an zahlreichen Standorten die Preise in die Höhe getrieben. Viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen konnten ihre Immobilien mit Wertsteigerung verkaufen. Andere Eigentümer denken angesichts der attraktiven Verkaufspreise über eine Veräußerung nach. Die PlanetHome AG gibt Empfehlungen, für wen sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie lohnt.
Aufgrund der aktuell hohen Käufernachfrage ist ein Immobilienverkauf grundsätzlich eine Überlegung wert. Neben dem möglichen Verkaufsgewinn gegenüber dem Einstandspreis spielen für Kapitalanleger jedoch laut PlanetHome auch noch andere Aspekte eine Rolle.
Ein möglicher Grund für einen Verkauf ist die künftige finanzielle Belastung. „Je nachdem, wie alt das Objekt ist, stehen Renovierungen beziehungsweise Sanierungen an“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. „Eigentümer sollten auf jeden Fall hohe Reserven für die Immobilie haben.“ Ein neuer Brennwertkessel zum Beispiel kann inklusive Regelung bis zu 7.000 Euro kosten. Dazu kommen noch die Montage und eine eventuelle Schornsteinsanierung. Wenn eine Fassadendämmung nötig wird, müssen Eigentümer für Dämmplatten zwischen 80 und 180 Euro pro Quadratmeter aufbringen.
Um den Wert ihres Objektes zu erhalten, wurde Immobilienbesitzern bislang empfohlen, etwa 1,5 Prozent der Herstellungskosten im Jahr zurückzulegen. Durch die aktuelle politische Situation könnte sich dieser Betrag mittelfristig jedoch erhöhen: „Im Zuge der Energieeinsparverordnung (EnEV) werden nach und nach die Auflagen für Immobilieneigentümer angehoben“, sagt Anzenberger. Die EnEV 2009 brachte eine Verschärfung der Vorgaben um 30 Prozent mit sich. „Die aktuell geplante Anhebung um weitere 30 Prozent mit der EnEV 2012 liegt derzeit zwar auf Eis. Über kurz oder lang werden weitere Auflagen aber mit Sicherheit folgen“, so der Experte. „Eigentümer müssen darauf vorbereitet sein – vor allem finanziell. Denn nicht alles wird man auf die Mieter umlegen können.“ Der Verkauf einer vermieteten Immobilie lohne sich dann, wenn keine ausreichenden Rücklagen für kommende Maßnahmen vorhanden seien. Sonst drohe das Risiko der Verschuldung, warnt Anzenberger.
Zudem sollten Kapitalanleger eine Prognose zur künftigen Mietauslastung anstellen. Je nach Bevölkerungsentwicklung ist bei einigen Objekten mit Mietausfällen zu rechnen. „Eine heute gute Rendite durch Vollvermietung bedeutet nicht zwangsläufig, dass dies in fünf oder zehn Jahren noch der Fall ist“, erklärt Anzenberger. Auch hier sollen Kapitalanleger nüchtern rechnen.
Die Entfernung zum Objekt sei ein weiteres Verkaufsargument. „Wenn man als Eigentümer nicht vor Ort ist, kann das Nerven, Zeit und Geld kosten“, gibt Anzenberger zu bedenken. „Es hängt immer davon ab, wie fordernd die Mieter sind. Wenn sie den Eigentümer jede zweite Woche mit etwas behelligen, geht das zu Kosten der Rendite.“ Wer nicht in eine professionelle Hausverwaltung investieren kann oder will, sollte über einen Verkauf nachdenken.
„Letztlich hängt eine Verkaufsentscheidung von der individuellen Situation ab“, unterstreicht Anzenberger. So ist es auch wichtig, die eigene Lebensplanung zu bedenken. Einschneidende Ereignisse wie der Tod eines Partners oder der Auszug der Kinder können zwar nicht vorhergesehen werden, wollen jedoch bedacht sein. Wer seine Kapitalanlageobjekte in drei Jahren aus privaten Gründen ohnehin zur Disposition stellen würde, sollte einen möglichen Verkauf schon jetzt in Erwägung ziehen – schließlich sind durch die hohe Nachfrage attraktive Verkaufspreise möglich.
„Eigentümer müssen alle Aspekte genau prüfen und sich ausgiebig beraten lassen. Denn bei Immobilien geht es immer um viel Geld.“
Quelle: Pressemitteilung der PlanetHome AG vom 12.12.2011