Bevor es mit der Modernisierung losgehen kann, gilt es mehrere Grundüberlegungen zu treffen: Liegt eine energetische Sanierung vor, wie hoch ist die benötigte Summe, wie viel Flexibilität bei der Rückzahlung ist notwendig oder lohnt sich eine Grundschuldeintragung beim Grundbuchamt?

DARLEHEN MIT GRUNDSCHULDEINTRAGUNG

a) Darlehen über Bestandsbank oder neuen Anbieter

Ist ein Haus oder eine Wohnung weitgehend schuldenfrei, kann eine bereits bestehende Hypothek genutzt werden, um dort freie Grundschuldteile zu beleihen und so die Modernisierung zu finanzieren. Grundschuldeintragungen werden von den Banken meist mit günstigen Konditionen belohnt. Aktuell liegen hier die Best-Sätze für 5jährige Baudarlehen bei 3,40 Prozent, bei 10jährigen Krediten bei 4,10 Prozent effektiv.

Als Darlehensgeber kommen hier das bisherige Finanzinstitut, aber auch neue Banken in Frage. Entscheidend ist die am besten passende Lösung zu den besten Konditionen. Wenn das Darlehen beim bisherigen Kreditgeber in Anspruch genommen wird, fallen keine Notarkosten für die Verwendung der bestehenden Grundschuld an, sofern freie Grundschuldbeträge für das neue Darlehen zur Verfügung stehen. Bei einem Wechsel zu einem neuen Anbieter müssen nur die Kosten für die Abtretung getragen werden (i. d. R. günstiger als eine Neueintragung).

Fazit: Gut für Modernisierungen und Renovierungen, die keine energetische Sanierung darstellen und dementsprechend nicht vom Staat finanziell gefördert werden. Die Konditionen lehnen sich an den sonst üblichen günstigen Annuitätendarlehen an. Lediglich geringe Grundbuchabtretungsgebühren sind zu entrichten.

b) KfW-Förderprogramme

Sollten energiesparende Maßnahmen geplant sein, lohnt sich der Blick auf die zinsgünstigen Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Je nach Modernisierungsart, damit verbundener Energieeinsparung sowie Zinsbindung und Laufzeit liegen die Zinssätze zwischen 1,10 bis 4,54 Prozent. Allerdings vergibt die KfW diese Förder-Darlehen mit Grundschuldeintragung nicht direkt, sondern nur über durchleitende Finanzinstitute wie z.B. Interhyp. In Frage kommen hierbei die Programme “Energieeffizient Sanieren” und “Wohnraum Modernisieren”.

Fazit: Da der Erhalt der Darlehen an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft ist, sollten unabhängige Finanzierungsexperten zu Rate gezogen werden, die klären, ob bzw. welche KfW-Programme und Kombinationen sich eignen.

DARLEHEN OHNE GRUNDSCHULDEINTRAGUNG
a) Nachrangdarlehen

Wie der Name bereits ahnen lässt, handelt es sich bei einem Nachrangdarlehen um einen Kredit, der die Gläubiger im Rückgriffsfall nur an zweiter, also nachrangiger Stelle bedient. Aus diesem Grund liegen die Kosten für diese Darlehen meist höher als bei grundbuchgesicherten Krediten. Dafür bieten Nachrangdarlehen sehr viel Flexibilität bei der Rückzahlung, da Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe vorgenommen werden können. Die Kreditsumme kann zwischen 5.000 und 50.000 Euro liegen.

Fazit: Nachrangdarlehen eignen sich für Modernisierer, die keine energetischen Vorhaben planen oder Mittel für außerplanmäßige Rückzahlungen erwarten. Die bis zu maximal 15 Jahre lange Kreditlaufzeit erlaubt eine geringe monatliche Belastung.

b) Ökokredit

Sind umweltschonende Um- und Ausbauten von bestehenden Wohnhäusern geplant, wie z.B. der Aufbau einer Photovoltaikanlage, Wärmepumpe oder auch die Errichtung eines Naturgartens, könnte der “Ökokredit” ideal sein: Modernisierungsmaßnahmen in einer Höhe von bis zu 40.000 Euro sind zu einem sehr günstigen Zinssatz von 5,14% effektiv finanzierbar. Dabei ist eine Grundschuldbesicherung nicht notwendig. Immobilienbesitzer können zwischen einer Laufzeit von einem bis zwölf Jahren wählen und während der Darlehenslaufzeit jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen.

Fazit: Da die ökologische Verwendung nur durch das Kostenangebot und die Handwerkerrechnung nachgewiesen werden muss und keine Grundschuldbesicherung nötig wird, ist der Prüfungs- und Eintragungsaufwand minimal – bei gleichzeitig sehr günstigen Konditionen.

c) Ratenkredit

Ratenkredite sind zweckneutral, werden nicht im Grundbuch besichert und meist bereits wenige Tage nach Zusage ausgezahlt. Zudem fallen bei dieser Finanzierungsform keine Notar- und Grundbuchkosten an und die jederzeitigen Sondertilgungsmöglichkeiten gewähren höchste Flexibilität bei der Rückzahlung. Der Nachteil: Die Konditionen sind je nach Laufzeit um 2 bis 3 Prozentpunkte teurer als bei einem Darlehen mit Grundschuldbesicherung. Außerdem ist die laufende Rate deutlich höher, da Ratenkredite meist innerhalb von maximal 5 Jahren zurückgezahlt werden müssen.

Fazit: Liegt keine energetische Sanierung vor und beträgt die Darlehenssumme höchstens 25.000 Euro, kann ein Ratenkredit sinnvoll sein.

Unerlässlich: Optimierung durch Experten

“Da die optimale Finanzierungslösung von vielen Parametern wie Laufzeit, Kredithöhe oder Zweck abhängt, sollte jeder Immobilienbesitzer seinen Finanzierungsberater auf seine individuellen Wünsche und Möglichkeiten ansprechen. Der Experte wird dann prüfen, welche Kreditform bei der anstehenden Sanierung in Frage kommt und sinnvoll ist”, erklärt Haselsteiner.

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp AG

Mit dem Thüringer Modernisierungsdarlehen “Öko-Plus” werden Wärmeschutzmaßnahmen zur Dämmung (Außenwände, Dach, oberste Geschoss- und Kellerdecken), Austausch bzw. Erneuerung der Heizung (z. B. erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, Nah- und Fernwärme), der Fenster und Haustüren sowie der Austausch von Einzelöfen durch Zentralheizungs- anlagen mit Brennwerttechnologie gefördert. Öko-Plus ergänzt die bestehenden Förderprogramme der Thüringer Aufbaubank, ist an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden und wird über die KfW refinanziert.

Insbesondere Familien, die Eigenheime und Eigentumswohnungen mit neuer energieeffizienter Heiztechnik sowie verbessertem Wärmeschutz ausstatten wollen, sind hier angesprochen. Die Antragsannahme und Prüfung der Einkommensgrenzen erfolgt durch die Mitarbeiter des Landratsamtes.

Angela Wolf, Mitarbeiterin im Fachdienst Wirtschaft, Kultur und Tourismus, berät interessierte Bürger in Fragen der Wohnungsbauförderung und beantwortet Fragen dazu auch telefonisch unter Tel. 03663/48 87 60. Das Landratsamt Saale-Orla empfiehlt zudem, auch eine CO2-Gebäudesanierung, die Bestandteil des Konjunkturpaketes ist und zinsverbilligte Kredite gewährt, ins Kalkül zu ziehen.